10 mô hình phát triển nhà ở tại TP Hồ Chí Minh

Trong 30 năm vừa qua, TP Hồ Chí Minh đã phát triển khoảng 10 mô hình phát triển nhà ở nhằm đáp ứng tình trạng gia tăng dân số. Theo Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), mỗi mô hình đều có đặc trưng riêng và có những bấp cập cần tháo gỡ.

Ảnh minh họa.

Phát triển các Khu đô thị vệ tinh

Hơn 30 năm trước đây, TP Hồ Chí Minh đã định hướng đúng đắn phát triển các Khu đô thị (KĐT) vệ tinh như: KĐT mới Nam Sài Gòn, KĐT mới Thủ Thiêm, KĐT - Cảng biển Hiệp Phước, KĐT Tây Bắc... Đây là mô hình tối ưu, hình thành các khu đô thị vệ tinh của thành phố, các khu vực kinh doanh, dịch vụ, tạo điều kiện phát triển hệ thống vận tải công cộng sức chở lớn (Metro, Monorail, xe bus), các khu nhà ở thương mại cao cấp dành cho tầng lớp thượng lưu, nhà ở có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Mô hình này làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước. Quận 7 khi thành lập năm 1997 chỉ thu ngân sách 53 tỷ đồng, sau 22 năm, nhờ có đô thị Phú Mỹ Hưng và các dự án khác đã trở thành quận có nền kinh tế, thương mại, dịch vụ tăng trưởng rất mạnh, năm 2018 thu ngân sách Nhà nước đã lên đến hơn 5.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo HoREA, TP Hồ Chí Minh cần xem xét đánh giá, vì sao kết quả phát triển các khu đô thị vệ tinh bị hạn chế, chưa đạt như kỳ vọng, bị chậm, bị “biến dạng”, bị thay đổi chức năng, bị thu hẹp quy mô diện tích so với Quy hoạch định hướng ban đầu.

Mô hình phát triển các dự án Khu dân cư quy mô lớn (diện tích khoảng 50 ha) tại các quận ven và huyện ngoại thành cũng là mô hình tối ưu, có đầy đủ tiện ích, dịch vụ và tạo được một số công ăn việc làm tại chỗ, hình thành các khu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị.

Tại TP Hồ Chí Minh phổ biến mô hình phát triển các dự án nhà ở với quy mô vừa và nhỏ chiếm tỷ lệ hơn 90% tổng số dự án, kể cả các khu phân lô hộ lẻ, tách thửa, phân lô bán nền, góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho các tầng lớp nhân dân thành phố trong giai đoạn nền kinh tế rất khó khăn, thu nhập của đa số người dân rất thấp trong những năm trước đây.

Theo HoREA, mô hình này dẫn đến tình trạng phát triển đô thị theo kiểu “vết dầu loang”, hệ thống cơ sở hạ tầng thiếu, không đồng bộ, sử dụng quỹ đất không hiệu quả, tác động xấu đến môi trường sống, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị và không còn phù hợp, chỉ nên phát triển tại một số khu vực hạn chế và cũng chỉ có tính chất quá độ.

Chỉnh trang các khu đô thị cũ và phát triển NƠXH

TP Hồ Chí Minh đã có nhiều mô hình chỉnh trang, tái phát triển các khu vực đô thị lụp xụp và chung cư cũ, hư hỏng. Điển hình thành công nổi bật là Dự án chỉnh trang kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, di dời, tái định cư nhà trên và ven kênh. Mô hình này có vai trò chủ trì của Nhà nước, tạo cơ chế về tín dụng, nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị. Đồng thời, có sự tham gia tích cực của doanh nghiệp và cộng đồng dân cư.

TP Hồ Chí Minh phát triển mô hình NƠXH nhằm tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho 10 đối tượng thụ hưởng theo quy định tại Điều 49, Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, đến nay hệ thống chính sách chưa đầy đủ, chưa sát thực tế, cơ chế tổ chức thực hiện còn bất cập, nguồn vốn ngân sách để hỗ trợ thực hiện chính sách nhà ở xã hội còn hạn chế trong khi chưa huy động được nguồn lực xã hội hóa để phát triển NƠXH.

Mô hình hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất trong kết quả phát triển nhà ở hằng năm của TP Hồ Chí Minh góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị và cải thiện điều kiện sinh sống của các tầng lớp nhân dân thành phố. Tuy nhiên, mô hình này có hạn chế là dẫn đến tình trạng xây dựng nhà không phép, trái phép diễn ra phổ biến.

Mô hình cho thuê nhà của hộ gia đình, cá nhân đang là mô hình chủ lực giải quyết nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân thành phố và người nước ngoài. Tuy nhiên, một bất cập của quy định pháp luật hiện nay là doanh nghiệp không được đầu tư dự án nhà trọ, phòng trọ. Nếu doanh nghiệp được làm dự án nhà trọ, phòng trọ thì sẽ đảm bảo chất lượng, tiện ích tốt hơn và tạo sự cạnh tranh, buộc các hộ gia đình, cá nhân phải làm tốt hơn nữa.

Phát triển các điểm dân cư

Mô hình phát triển các điểm dân cư nông thôn theo hướng đô thị hóa nông thôn, trên cơ sở xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện, hệ thống thoát nước, cấp nước, cấp điện, chiếu sáng công cộng, gắn với sản xuất công nghiệp, nông nghiệp kỹ thuật cao, tạo ra môi trường sống xanh, trong lành, mà điển hình thành công là huyện Củ Chi. Đây cũng là điều kiện để tái cơ cấu dân cư của thành phố, tạo thị trường “căn nhà thứ hai” cho cư dân thành phố và phát triển du lịch.

Mô hình văn phòng - lưu trú (Officetel), căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment), căn hộ du lịch (Condotel), cửa hàng - lưu trú (Shophouse) đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, kết hợp vừa làm việc, kinh doanh vừa lưu trú. Nhưng mới chỉ có căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment) được hộ gia đình thuê ở hoặc được sở hữu căn hộ có thời hạn, đã được tính các chỉ tiêu quy hoạch tương tự dự án căn hộ thông thường. Có sự biến tướng văn phòng - lưu trú (Officetel), căn hộ du lịch (Condotel), cửa hàng - lưu trú (Shophouse) thành dạng căn hộ gia đình thông thường, mà do chưa quy định các chỉ tiêu quy hoạch nên có thể dẫn đến quá tải hạ tầng đô thị và chưa cấp được “sổ đỏ”.

Mô hình phát triển các dự án Khu dân cư quy mô lớn tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh TP Hồ Chí Minh. Nhiều địa phương trong “Vùng TP Hồ Chí Minh” đã có tốc độ đô thị hóa và phát triển công nghiệp rất nhanh, như các tỉnh Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai. Nhiều khu vực giáp ranh hoặc gần TP Hồ Chí Minh như: Đức Hòa, Cần Giuộc, Bến Lức (tỉnh Long An); Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương); Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom (tỉnh Đồng Nai); Phú Mỹ, Tân Thành, Bà Rịa, Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), đã thực sự tạo thành các đô thị vệ tinh của TP Hồ Chí Minh, góp phần cơ cấu lại sản xuất và dân cư trong toàn vùng. Do vậy, TP Hồ Chí Minh cần chủ động phối hợp với các tỉnh trong “Vùng TP Hồ Chí Minh” là chiến lược trong việc tái cơ cấu sản xuất và tái bố trí dân cư, để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân thành phố và làm giảm bớt áp lực của dòng người nhập cư.