Vụ 8B Lê Trực: Quy hoạch hay giấy phép xây dựng có giá trị pháp lý cao hơn?

Năm năm qua, vụ việc 8B Lê Trực luôn là vấn đề nóng được Quốc hội và cử tri cả nước quan tâm. Dư luận vẫn mặc nhiên cho rằng trăm phần nghìn tòa nhà 8B Lê Trực đã vi phạm nghiêm trọng đến pháp luật xây dựng và vi phạm tuyệt đối đến giấy phép xây dựng mà Sở Xây dựng đã cấp phép cho công trình từ năm 2014. Tuy nhiên, việc quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 được UBND thành phố phê duyệt có trước (cho đến nay vẫn là quy hoạch xây dựng chi tiết duy nhất cho lô đất có ký hiệu L30 gồm 20 tầng và chiều cao công trình là 70m) và giấy phép xây dựng (GPXD) do Sở Xây dựng cấp sau nhưng lại cấp sai không đúng với quy hoạch xây dựng chi tiết và sai với tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng, vậy thì quy hoạch chi tiết hay GPXD có giá trị pháp lý cao hơn?

Toà nhà 8B Lê Trực.

Dự án được xây dựng đúng tiêu chuẩn được duyệt

Tìm hiểu sâu về sự việc, trên cơ sở các quy định của pháp luật về xây dựng có liên quan trực tiếp đến công trình 8B Lê Trực tại thời điểm công trình đã khởi công, phóng viên Báo điện tử Xây dựng đã có buổi làm việc với đại diện chủ đầu tư và được cung cấp những giấy tờ pháp lý chứng minh cho việc không vi phạm (trừ vi phạm về giật cấp).

Ông Lê Văn Hùng - Tổng Giám đốc Cty CP May Lê Trực cho biết:

Thứ nhất, chủ đầu tư tổ chức thi công xây dựng 4 tầng hầm và từ tầng 1 đến tầng 7 theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 và hồ sơ thiết kế được phê duyệt, đúng với khoảng lùi, không vi phạm chỉ giới đường đỏ, không xây dựng lấn ra vỉa hè vào diện tích đất mà Cty Lê Trực đã hiến cho thành phố. Chính phủ giao Liên ngành gồm Bộ xây dựng, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc, UBND quận Ba Đình, UBND phường Điện Biên và Cty CP May Lê Trực cùng tiến hành kiểm tra công trình và xác nhận nội dung này trong Biên bản số 9025/BBKT-SXD ngày 28/9/2015: “Khoảng lùi công trình tại mặt phố Trần Phú: + Khoảng lùi từ chỉ giới đường đỏ đến mép ngoài công trình (mặt phố Trần Phú: + 2,64m (phù hợp với hồ sơ thiết kế được duyệt) ”…

Thứ hai, liên quan đến quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, theo đó tại điểm C, Khoản 1, Điều 19 quy định về GPXD, những trường hợp không phải cấp GPXD tại Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ: “Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan thẩm quyền Nhà nước phê duyệt”. Trong khi đó, tại Quyết định số 2452/QĐ-UBND ngày 05/12/2008 của UBND TP Hà Nội do ông Nguyễn Thế Thảo - Chủ tịch thành phố khi đó ký phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 phần kiến trúc tại lô đất ký hiệu L30 của Cty CP May Lê Trực. Trên cơ sở pháp luật quy định và quyết định đã ký của cơ quan có thẩm quyền, Cty CP May Lê Trực đã tiến hành triển khai dự án theo quy định tại Văn bản số 499/QHKT-P3 ngày 16/03/2009 của Sở Quy hoạch kiến trúc và Văn bản số 82 của Bộ Tổng tham mưu - Bộ Quốc phòng cho phép độ cao tĩnh không công trình cao 70m. Quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 2452/QĐ-UBND ngày 05/12/2008 của UBND TP Hà Nội: “Về quy hoạch tổng mặt bằng, theo phương án quy hoạch mặt bằng tỉ lệ 1/500 tại bản vẽ với các chỉ tiêu quy hoạch: Tổng diện tích khu đất nghiên cứu là 5.683,5m2 đất (trong đó 1.941,82m2 là đất dành để mở đường của thành phố; 3.741,68m2 đất nghiên cứu lập dự án); Giữ nguyên mật độ xây dựng: 64%, diện tích xây dựng: 2.393,8m2; Tổng diện tích sàn xây dựng là 29.184m2 (hệ số sử dụng đất khoảng 7,8 lần). Công trình cao 4 tầng (không tính tầng bán hầm và tầng áp mái) và 17 tầng, có 3 tầng hầm để xe và 2 tầng kỹ thuật.

Về quy hoạch kiến trúc cho công trình “Trung tâm thương mại - văn phòng - nhà ở để bán và cho thuê”, được quy định với các chỉ tiêu quy hoạch: Khối nhà cao tầng có khối đế 5 tầng, khối tháp 17 tầng (tính cả chiều cao khối đế) và 2 tầng kỹ thuật, tầng mái, tổng cộng là 20 tầng và 4 tầng hầm với nội dung như sau: Diện tích sàn xây dựng các tầng hầm bằng nhau, diện tích là 2.566m2 /tầng;

Diện tích xây dựng tầng 1: 1.878m2, cao 4,5m, diện tích sàn xây dựng tầng 2, 3, 4 và 5 đều bằng nhau và bằng 1.878m2, mỗi tầng cao 3,9m; diện tích sàn xây dựng tầng kỹ thuật 1: 1.547m2, cao 2,7m; diện tích sàn xây dựng tầng 6, 7, 8 và 9 đều bằng nhau và bằng 1.547m2, mỗi tầng cao 3,3m; diện tích sàn xây dựng tầng kỹ thuật 2: 1.547m2, mỗi tầng cao 2,7m; Diện tích sàn xây dựng tầng 10, 12, 14 và 16 đều bằng nhau và bằng 1.547m2, mỗi tầng cao 3,3m; Diện tích sàn xây dựng tầng 11, 13, 15 và 17 đều bằng nhau và bằng 1.547m2, mỗi tầng cao 3,3m; diện tích sàn xây dựng tầng áp mái: 495m2, cao 3,3m. Tổng chiều cao công trình: 69,1m (tính từ cao độ sàn tầng 1 đến đỉnh mái).

Trong quá trình khởi công và thi công xây dựng công trình, chủ đầu tư luôn tuân thủ các quy chuẩn trong việc xây dựng và các tiêu chuẩn theo quy hoạch đã được phê duyệt của thành phố đã nêu ở trên.

Mong muốn thành phố giải quyết cho “thấu tình, đạt lý”

Theo tìm hiểu, tại Văn bản số 280 ngày 29/06/2016 của Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng do ông Phạm Gia Yên ký nêu “các kiến nghị nêu trong đơn của người dân liên quan đến tòa nhà là có cơ sở”.

Nhưng điều khó hiểu là công trình đã thi công xong 4 tầng hầm đến cos 0,00m theo Hồ sơ thiết kế cơ sở được Sở Xây dựng thẩm định, phê duyệt kèm theo Văn bản số 2154/SXD-TĐ ngày 07/04/2009 và Hồ sơ thiết kế thi công đã được Viện Khoa học công nghệ xây dựng – Bộ Xây dựng thẩm tra. Công trình đang thi công dở dang theo quy hoạch xây dựng chi tiết 20 tầng và 70m (chiều cao bình quân các tầng là 3,5m/tầng) nhưng Sở Xây dựng Hà Nội lại cấp GPXD số 11/GPXD-SXD ngày 24/03/2014 cho công trình chỉ còn 18 tầng với tổng chiều cao 53m (chiều cao bình quân các tầng chỉ còn 2,94m/tầng).

Điều bất thường có thể thấy là các chỉ tiêu quy hoạch đang từ 20 tầng giảm xuống chỉ còn 18 tầng, nhưng chiều cao quy hoạch từ 70m lại giảm xuống chỉ còn 53m (giảm đi 17m tương đương với chiều cao của hơn 5 tầng nhà?); chiều cao các tầng bình quân trong tòa nhà theo quy hoạch chi tiết 1/500 là 3,5m/tầng nay bị giảm xuống chỉ còn 2,94m/tầng - sai với quy hoạch xây dựng chi tiết (theo quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 và đáp ứng với công năng sử dụng thì các tầng thương mại phải là 4,5m, các tầng văn phòng phải là 3,9m/tầng, các tầng căn hộ phải là 3,3m/tầng).

Phía Cty CP May Lê Trực cũng cho rằng: Việc cấp phép sai với quy hoạch, cấp phép thiếu 8,8m chiều cao tầng và sai với tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng. Ở đây là miễn phép nhưng lại cấp phép là trái quy định của Luật Xây dựng và các quy định hiện hành của Nhà nước. Giấy phép cấp sai thể hiện rõ không đáp ứng được công năng sử dụng vì các tầng cấp phép quá thấp điển hình như tầng 1 Thương mại theo quy hoạch chi tiết là 4,5m nhưng lại cấp phép chỉ có 2,6m/tầng (cấp phép bị thiếu 1,9m) - chiều cao thông thủy sử dụng chỉ còn khoảng 1,75m/tầng. GPXD số 11/GPXD-SXD còn gây khó khăn, nhầm lẫn cơ quan quản lý Nhà nước khi phải căn cứ vào 1 giấy phép cấp sai pháp luật nghiêm trọng để làm thước đo và làm căn cứ để xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng. Nếu xây dựng theo giấy phép này, tòa nhà sẽ trở thành phế tích và không ai có thể vào sinh sống trong căn nhà thiếu chiều cao, chỉ tương đương như đầu người như vậy.

Ông Hùng - Tổng Giám đốc Cty CP May Lê Trực cũng chia sẻ: Theo Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2008 tại khoản 1, Điều 83 quy định về việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật như sau: Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực.

“Nếu chiểu theo quy định về việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật nói trên, thì việc áp dụng theo quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 của chủ đầu tư đối với công trình có sai? Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 có từ năm 2008, nhưng đến năm 2014 GPXD mới được ban hành. Một quy trình ban hành văn bản, một sự thật hiển nhiên như ban ngày, thế nhưng Sở Xây dựng cũng không nắm được? Vậy quyết định của UBND thành phố có giá trị pháp lý cao hơn hay GPXD của Sở Xây dựng cấp sai cao hơn và việc liên quan đến quy định của những người kế nhiệm liệu họ có hiểu rằng, họ cần phải kế thừa những quy định, những quyết định của người tiền nhiệm”, ông Hùng nói.

Ông Hùng cho biết thêm: “Chúng tôi là những công dân sống trong thời đại văn minh nên không có lý do gì mà chúng tôi lại dẫm đạp lên pháp luật, bất chấp tất cả để đạt được mục đích. Sống và làm việc theo pháp luật, thượng tôn pháp luật luôn là tiêu chí sống và hành động của doanh nghiệp chúng tôi. Dự án 8B Lê Trực chúng tôi đã xây dựng đúng với “cái Tâm” của mình nhưng đến nay vì lệnh phong tỏa của thành phố, vì định hướng dư luận không phù hợp nên mặc nhiên như chúng tôi vi phạm nghiêm trọng pháp luật. Chúng tôi bị thiệt hại rất lớn không chỉ liên quan đến tài chính mà cả sức khỏe, tinh thần khi trong 5 năm qua chúng tôi và những người dân mua nhà luôn cũng phải gồng mình “kêu cứu” vì lẽ phải. Tất cả những tổn thất đó, ai sẽ là người phải chịu trách nhiệm?”.

“UBND TP Hà Nội cần sớm có phương án giải quyết xử lý dứt điểm vì công trình đang thực hiện theo Quyết định cưỡng chế số 32/QĐ-UBND ngày 09/01/2016 của UBND quận Ba Đình (UBND phường Điện Biên lập chốt tại công trình cấm không cho doanh nghiệp và người dân ra vào công trình). Doanh nghiệp chúng tôi mong muốn được giải quyết sao cho thấu tình đạt lý để chúng tôi cùng bà con sớm có được cuộc sống “ bình yên, an toàn” trong chính ngôi nhà của mình”, ông Hùng bày tỏ.