Trái phiếu bất động sản: Lo ngại sử dụng vốn sai mục đích

(Xây dựng) - Khi việc tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng trở nên khó khăn, một số doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) đã tự tìm lối thoát cho mình bằng cách phát hành trái phiếu DN. Theo các chuyên gia, có thể coi đây là kênh tiếp cận vốn trung, dài hạn mới tốt cho các DN hiện nay. Tuy nhiên, việc phát hành trái phiếu DN BĐS còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là với bên mua.

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, năm 2018 đã có 224.000 tỷ đồng trái phiếu DN được phát hành, tăng 94,5% so với năm 2017. Quy mô thị trường này đến cùng năm là474.500 tỷ đồng, tương đương 8,6% GDP. Giá trị trái phiếu DN phát hành ra được Cty Chứng khoán SSI ước tính trong 8 tháng gần nhất cũng là 117.142 tỷ đồng, và quy mô thị trường đã tăng lên 10,2% GDP.

Theo thống kê, trong 7 tháng đầu năm, hàng chục DN thuộc lĩnh vực BĐS liên tục phát hành trái phiếu, lãi suất từ 10 - 14,5%/năm với giá trị lên đến gần 30.000 tỷ đồng. Có nhiều DN phát hành trái phiếu từ 2 - 3 đợt, để huy động vốn, đợt thấp nhất cũng gần 100 tỷ đồng, đợt cao lên tới gần 1.000 tỷ đồng. Một số trái phiếu DN BĐS đã được ngân hàng mua lại với tỷ lệ khá cao như đợt phát hành 550 tỷ đồng trái phiếu từ ngày 03/6 - 31/7 của Cty Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) được Ngân hàng Quân đội (MB) mua toàn bộ, hay 800 tỷ đồng trái phiếu của Cty CP Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI) phát hành ngày 09/5 đã được Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) mua toàn bộ. Một số ngân hàng thương mại không mua trực tiếp thì lại thông qua các Cty chứng khoán thành viên để mua...

Vậy tại sao thị trường trái phiếu BĐS lại sôi động như vậy? Theo TS Bùi Quang Tín thì trước nay ngân hàng vẫn là trung gian tài chính cung cấp trên 70% vốn cho nền kinh tế, mà nguồn vốn này chủ yếu là vốn ngắn hạn. Gần đây, việc tiếp cận vốn ngân hàng khó khăn do tín dụng bị kiểm soát, đặc biệt với những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như BĐS, chứng khoán. Do đó, các DN BĐS phải tự tìm kênh huy động vốn cho mình và phát hành trái phiếu được cho là lựa chọn hiệu quả.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng cho rằng, việc DN phát hành trái phiếu là hoạt động bình thường để tìm kiếm vốn đầu tư, bao gồm cả DN BĐS. Theo tính toán của ông Châu, tỷ trọng phát hành trái phiếu của các DN BĐS thời gian qua chiếm khoảng 17% tổng lượng phát hành toàn thị trường và đây chưa phải tỷ trọng để quá lo lắng.

Mức lãi suất 12 - 14,5%/năm mà một số DN BĐS đưa ra không phải quá cao so với nguồn vốn vay ngân hàng hiện cũng là 10 - 11%. Ngoài ra, vay vốn qua ngân hàng các DN cũng phải có tài sản thế chấp và chịu điều kiện cũng như hệ số rủi ro khi vay rất cao.

Theo ông Châu, rủi ro của thị trường này là DN huy động vốn để sử dụng cho dự án nhưng dự án không triển khai được theo đúng tiến độ, hoặc sử dụng không đúng mục đích. Còn nếu DN huy động vốn mà dự án được triển khai đúng kế hoạch, mọi thứ hoạt động trơn tru thì không có rủi ro phát sinh.

“Nếu dự án làm đúng tiến độ thì nguồn cung hiện nay không đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, trừ một vài trường hợp cá biệt. Vấn đề ở đây là sử dụng nguồn vốn đó vào mục đích gì và yêu cầu DN phải kiểm soát chuyện đó, dùng vốn đúng mục đích là điều kiện bắt buộc”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), chỉ tính riêng hàng tồn kho BĐS năm 2018 của 65 DN niêm yết trên thị trường chứng khoán là 201.921 tỷ đồng, bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông và chưa tiêu thụ được.

HoREA cho rằng, hàng tồn kho BĐS theo kế hoạch của DN và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được vì có liên quan đến tính thanh khoản. Ngoài ra còn liên quan tới các ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Câu hỏi đặt ra, liệu có phải một số ngân hàng thương mại mua trái phiếu DN BĐS phát hành với lãi suất cao, chính là cách để “xử lý” nợ xấu?

Do vậy mà mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã cảnh báo và yêu cầu các ngân hàng thương mại, siết hoạt động đầu tư trái phiếu DN, nhất là trái phiếu của các DN BĐS. Số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, BĐS lớn khi thị trường chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các DN vẫn còn nhiều khó khăn sẽ gây ra những rủi ro. Mới đây, tại phiên họp của Ban Chỉ đạo TƯ về đổi mới và phát triển DN, lãnh đạo Chính phủ cũng cảnh báo cần lưu ý tới việc DN phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao, từ 12 - 14%/năm.

Vân Anh