Thị trường căn hộ: Kịch bản ảm đạm chưa thể quay lại sớm

Thậm chí, khi khóa sổ quý I, vấn đề mâu thuẫn này càng phức tạp khi chủ đầu tư và khách hàng bế tắc trong thỏa thuận quyền lợi. Các vụ tranh chấp được cho là nhân tố làm giảm tín hiệu lạc quan về hiệu suất tiêu thụ căn hộ. Bình diện này tạo khiến các chuyên gia thêm quan ngại về độ dốc cán cân địa ốc.

Trả lời phỏng vấn báo chí, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội lại nhận định rằng vấn đề trên chưa đáng lo ngại. Hiện tại, các tranh chấp dù vẫn ảnh hưởng đến thị trường nhưng chỉ mang tính cục bộ và chưa đủ mạnh để phá vỡ xu hướng tích cực.

Cục bộ và ngắn hạn

Bà đánh giá thế nào về diễn biến “kiện tụng” của thị trường trong quý I/2017 vừa qua?

- Phần lớn các nhà đầu tư, khách hàng Việt đã rất thông thái khi tìm hiểu chủ đầu tư dự án. Việc ký kết hợp đồng không còn theo cảm nhận chủ quan như trước mà đã dựa vào các căn cứ pháp lý rõ ràng với sự tham vấn của luật sư. Vì thế, mâu thuẫn về lợi ích giữa các chủ đầu tư và khách hàng đã được hạn chế hơn. Tuy nhiên, bát đũa còn có lúc xô, thị trường không thể lúc nào cũng chỉ có mặt tích cực. Điều quan trọng là “xô” làm sao để không ảnh hưởng thái quá đến thị trường. Chính vì thế, những tranh chấp trong thời gian vừa qua là chuyện thông thường, liên quan đến công tác chuẩn bị. Công tác này tại một số dự án không được đảm bảo kỹ lưỡng ngay từ đầu, tạo ra những hiểu lầm không đáng có với người mua nhà, gây nên những ảnh hưởng nhất định đến thị trường, nhưng không đáng kể. Về tổng thể, thị trường có xu hướng tăng tích cực và có nhiều thông tin hỗ trợ nội tại khác. Dự báo, trong những quý kế tiếp, sức cầu của thị trường sẽ lội ngược dòng.

Việc niềm tin của khách hàng bị xói mòn liệu có khiến kịch bản ảm đạm của thị trường quay lại sớm hơn? Đơn cử như một cuộc khủng hoảng chẳng hạn?

- Lấy việc tranh chấp quyền lợi giữa chủ đầu tư và khách hàng để nhận định thị trường quay lại thời kỳ ảm đạm là chưa đủ căn cứ. Đây chỉ là diễn biến cục bộ ở một số dự án nên tạm thời không gây ảnh hưởng đến thị trường địa ốc trong ngắn hạn. Thị trường hiện nay không phát triển theo hướng nở rộ ở tất cả các chủ đầu tư. Những dự án có vị trí đẹp, thật sự chất lượng và năng lực doanh nghiệp tốt mới thu hút được khách hàng. Tuy nhiên, việc tranh chấp là khó tránh khỏi với những sản phẩm chủ đầu tư đã làm từ trước. Quá trình xử lý quyền lợi đôi bên trong quá trình mua bán là có nhưng chưa lấn át toàn thị trường. Bao giờ cũng vậy, cục bộ không phải tất cả.

Việc một số khách hàng trưng biển bán nhà, biểu tình gây sức ép với chủ đầu tư liệu có tác động đến mặt bằng giá các dự án cùng địa bàn không, thưa bà?

- BĐS là hàng hóa khá nhạy cảm. Khi có mâu thuẫn quyền lợi, tốc độ tiêu thụ ngay lập tức có thể ảnh hưởng và đương nhiên, giá căn hộ cũng bị giảm. Dù vậy, tác động xấu lên giá nhà về cơ bản chỉ ảnh hưởng đến dự án đang có tranh chấp. Kinh nghiệm cho thấy, giá bán có thể giảm 5-10% khi dự án có tranh chấp, kiện cáo hoặc giảm nhiều hơn nữa nếu tranh chấp nghiêm trọng. Do đã định hình mặt bằng giá nên những dự án xung quanh hầu như không chịu tác động. Tuy nhiên, thực tế, tại những dự án tranh chấp, các sản phẩm hầu như đã được chủ đầu tư bán cho khách hàng và nhà đầu tư. Vì thế, thiệt thòi về giá trị giao dịch trên thị trường chủ yếu thuộc các nhóm đối tượng này.

Nguồn cung từ tái thiết chung cư cũ

Việc cải tạo và xây mới các chung cư cũ tại nhiều "vị trí vàng" trong nội đô có được kỳ vọng sẽ tung ra một lượng hàng mới tiềm năng không, thưa bà?

- Các doanh nghiệp luôn quan tâm đầu tư nhà ở khu vực “lõi” trung tâm, nhưng quỹ đất rất hạn chế. Các dự án đã và đang làm lại không còn nhiều. Vì thế, một số chủ đầu tư đã tính đến việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ có "vị trí vàng” hoặc “kim cương”. Việc làm này vừa giúp cải thiện chất lượng nhà ở, bộ mặt đô thị, vừa giúp gia tăng lượng hàng mới trong khu vực đã cạn quỹ đất. Chẳng hạn, các nhà tập thể cũ Thành Công (Ba Đình) khi được tái thiết sẽ tung ra thị trường một lượng hàng mới chất lượng cao với vị trí đắc địa hay view hồ ngay trong “lõi” trung tâm. Thậm chí, vì điều kiện phát triển, một số khu tập thể có thể định hướng phát triển đến chất lượng cao cấp, tương xứng với tiềm năng của dự án. Tuy nhiên, mặt bằng chung là hướng đến căn hộ trung cấp.

Vì thế, sự cạnh tranh là điều khó tránh?

- Các khu chung cư cũ chủ yếu nằm trong các khu vực đã phát triển, gần trung tâm, nhiều tiện ích, hạ tầng đồng bộ như Ba Đình, Hoàn Kiếm… khá phù hợp với người mua nhà có tiềm lực tài chính. Vì thế, việc cải tạo và xây mới các khu chung cư cũ sẽ khiến thị trường thêm sôi động. Ngoài các dự án căn hộ thương mại trong cùng địa bàn, các dự án thuộc khu vực khác cũng chịu sức ép cạnh tranh. Tuy nhiên, tiến độ cải tạo, xây mới chung cư cũ ở Hà Nội đang rất hạn chế. Trước mắt, sự cạnh tranh từ nguồn hàng là có, nhưng chưa thật sự đáng lưu tâm.

Xin cảm ơn bà!

Theo Kinh tế & Đô thị Online