Thị trường BĐS Hà Nội: Sức ép lớn từ những chung cư "nhồi" ngõ hẹp

Nếu các chủ đầu tư được thu lợi lớn từ những mảnh đất “xen kẹt” thì cư dân lại phải chịu nhiều rủi ro, các cơ quan quản lý phải “oằn mình” tìm các giải pháp tháo gỡ những bất cập phát sinh. Phải chăng, lỗi nằm ở khâu quy hoạch và cấp phép xây dựng.

Vì đâu nên nỗi?
Theo nhận định của một lãnh đạo doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, do tỷ suất lợi nhuận và tính thanh khoản của những dự án tại trung tâm luôn cao hơn rất nhiều khu vực ngoại thành nên ngày càng có nhiều doanh nghiệp chọn những mảnh đất xen kẹt nằm sâu trong ngõ, ngách để đầu tư, tìm mọi cách để xin cấp phép dự án.

Hơn nữa, nhiều người Hà Nội vẫn mang nặng tâm lý “nhìn xa, trông rộng, nhưng phải ở gần”. Để thuận tiện cho việc đi làm và học hành của con cái, đa số mọi người kể cả những người không có nhiều tiền cũng chọn sống tại các quận trung tâm. Vị này cho biết: "Nhiều người mặc định rõ tiêu chí chọn mua nhà: Không qua cầu, không đi quá 5km từ Hồ Gươm, không ở ngoài khu vực đường vành đai… Với tâm lý đó, họ chấp nhận lựa chọn các dự án chung cư trong ngõ hẹp là dễ hiểu”.

Việc xoay xở để có một dự án xây dựng tại nội thành là không đơn giản với quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khu nội đô như hiện nay. Đó thường là đất của các dự án di chuyển nhà máy, xưởng sản xuất. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có khả năng thành công rất lớn nếu được cấp phép. Ở góc độ nhà đầu tư, Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng và phát triển nhà Hà Nội số 5 (Handico 5), ông Trần Văn Can nhận định, các chủ đầu tư sẽ chỉ xây dựng dự án khi có giấy phép xây dựng, đồng nghĩa với việc các khu đất thực hiện dự án phải đáp ứng đầy đủ quy mô, diện tích, mật độ, đường đi… theo quy định của pháp luật.

Ông Can cũng thừa nhận, chi phí đầu tư hạ tầng giảm, dễ thu hút nhà đầu tư… của việc xây dựng dự án trong khu vực nội đô giúp khả năng thành công của các doanh nghiệp cũng lớn hơn, đặc biệt là những doanh nghiệp mới tham gia thị trường BĐS.

Dưới góc độ quản lý nhà nước, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Hồng Thái, luật sư Nguyễn Hồng Thái và đồng nghiệp cho biết, giấy phép xây dựng là công cụ hữu hiệu để cơ quan quản lý nhà nước quản lý, giám sát trật tự xây dựng. Thực trạng này đã cho thấy sự thiếu tính toán trong quy hoạch và phê duyệt dự án của cơ quan chức năng.

Trước khi cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà cần có quy hoạch tổng thể khu vực đó, không thể để dự án “đón trước” quy hoạch hoặc chỉ quan tâm khu đất dự án có đủ điều kiện xây dựng hay không mà không chú trọng đến việc mở đường trước khi cấp phép xây dựng dự án, không quan tâm đến tính kết nối với hạ tầng đô thị xung quanh dẫn đến quá tải hạ tầng, giao thông đô thị. Điều này dẫn đến hệ quả, có những tuyến đường cả chục năm chưa được mở rộng nhưng dự án vẫn mọc lên đều đều, kéo theo hàng nghìn cư dân, hàng trăm chiếc ô tô ở mỗi dự án. Nhiều tuyến đường trở nên chật chội và thường xuyên quá tải.

Luật sư Nguyễn Hồng Thái cho biết: “Nếu việc cấp giấy phép xây dựng chung cư cao tầng vẫn dễ dãi như thời gian qua, chắc chắn hiện tượng chung cư trong ngõ nhỏ sẽ bùng phát. Khi đó, cảnh tắc đường, kẹt xe tại các khu chung cư sẽ thường xuyên diễn ra".

Nhiều tòa chung cư ồ ạt mọc tại các ngõ hẻm

Cách nào để tháo gỡ?
Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho biết, đặt lợi nhuận lên trên hết nên các chủ đầu tư vẫn cố “nhồi” chung cư cao tầng trong ngõ ở Hà Nội. Điều này là trái với lý luận quy hoạch xây dựng.

Ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, để khắc phục tình trạng này, cần xem xét ngay từ khâu cấp giấy phép xây dựng. Bên cạnh đó, tránh tình trạng chủ đầu tư “ăn sẵn” hạ tầng như hiện nay, cần nghiên cứu phương án khi chủ đầu tư muốn xây dựng công trình cần thực hiện chủ trương xã hội hóa, đầu tư cơ sở hạ tầng. Nếu không có giải pháp về cơ chế đủ mạnh để ràng buộc trách nhiệm xã hội các chủ đầu tư, sức ép với thị trường BĐS Hà Nội sẽ ngày càng lớn do mất cân đối. Dù bất tiện vì ngõ hẹp nhưng dự án trong hẻm vẫn luôn “cháy hàng” trong khi những dự án xa trung tâm lại khó bán. Điều này dẫn đến tình trạng doanh nghiệp hưởng lợi, còn chính quyền "chịu trận" trước sức ép về hạ tầng, dân số gia tăng và ùn tắc giao thông.

Thực tế cho thấy, để tránh ô nhiễm môi trường, nhiều khu đất trong ngõ trước đây là nhà máy, xí nghiệp phải di dời ra ngoại thành nhưng, khi các đơn vị đó chuyển đi, các tòa cao ốc lại ồ ạt “mọc” lên thế chỗ. Có nhiều tiêu chí để dự án được cấp giấy phép xây dựng, nhưng chủ yếu là trên cơ sở quy hoạch đã được phê duyệt, mật độ dân số, giao thông, điện, nước…

Một bất cập đặt ra là với nhiều dự án chung cư trong ngõ được cấp giấy phép xây dựng, cơ quan chức năng phê duyệt dựa trên quy hoạch từ nhiều năm mà chưa được thực hiện, hoặc quy hoạch trong tương lai. Do đó, khi các dự án hoàn thiện, cơ sở hạ tầng vẫn chưa được đầu tư đúng như quy hoạch để đáp ưng, gây quá tải hạ tầng, giao thông là điều dễ hiểu.

Tòa nhà xây xong, hàng trăm người dân đến ở không còn là câu chuyện của riêng chủ đầu tư - cư dân mà đã là vấn đề của cộng đồng khu vực đó, vấn đề phát triển đô thị, cần sớm có giải pháp lâu dài, "hy sinh" những lợi ích trước mắt.

Theo NDH