Thị trường BĐS: Cần nhiều cải cách để tránh mất dòng vốn đầu tư ngoại

Đề xuất ký quỹ theo giai đoạn
Tuần qua, Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham) đã chính thức công bố Sách trắng 2016 về các vấn đề thương mại, đầu tư và những kiến nghị tại thị trường Việt Nam. Sách trắng năm nay đóng vai trò là tài liệu tham khảo cho hoạt động hỗ trợ chính sách với mục đích cải thiện môi trường kinh doanh tại Việt Nam.

Chủ tịch EuroCham, ông Michael Behrens cho biết, Sách trắng là bản tập hợp những quan ngại và kiến nghị từ cộng đồng doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam, gửi gắm thông điệp chung từ nhiều ngành nghề và doanh nghiệp khác nhau và những kỳ vọng và khuyến nghị của các thành viên và đối tác của EuroCham.

Năm nay, Sách trắng có riêng một chương để phản ánh những vấn đề của thị trường BĐS dưới góc nhìn doanh nghiệp EU. Theo đánh giá của EuroCham, nhờ chính sách khuyến khích đầu tư và sự gia tăng các nhà đầu tư mới, thị trường BĐS đang ấm dần lên. Thị trường cũng đón nhận những tác động tích cực nhờ một số điều khoản tại Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự mới ban hành.

Dù vậy, các nhà đầu tư châu Âu tại Việt Nam cho rằng, nếu Chính phủ không tiếp tục thực hiện cải cách và minh bạch thủ tục hành chính một cách hiệu quả, dòng vốn có thể chuyển hướng sang các nước khác trong khu vực.

Báo cáo của EuroCham đặc biệt nhấn mạnh 2 vấn đề ký quỹ và tiền sử dụng đất. Đây là 2 trong số những quy định mà Hiệp hội này cho rằng đang ảnh hưởng không tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS.

Theo EuroCham, quy định về ký quỹ được đưa vào Luật Đầu tư 2014. Quy định này buộc các chủ đầu tư phải ký quỹ một khoản đảm bảo việc thực hiện dự án, nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà, ràng buộc chủ đầu tư với cam kết về thời hạn và tiến độ dự án. Tuy nhiên, sau khi có hàng loạt dự án được khởi công rồi bỏ dở nhiều năm, quy định này mới được đưa ra. Người mua nhà không lấy lại được tiền cũng không biết bao giờ mới được bàn giao nhà.

Nhiều ý kiến cho rằng, đây là “tấm khiên” tài chính giúp bảo vệ khách hàng mua nhà. Không phản đối việc ký quỹ, nhưng các nhà đầu tư đến từ châu Âu cho rằng, mức ký quỹ từ 1 - 3% tổng vốn đầu tư của dự án là quá cao.

Tổng vốn đầu tư gồm chi phí từ giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng đến khi hoàn thành, bảo trì dự án theo Nghị định 32/2015/NĐ-CP. Số tiền ký quỹ có thể là vài chục tỷ đồng đến cả trăm tỷ đồng đối với những dự án có mức đầu tư vài nghìn tỷ đồng, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng.

Eurocham cho rằng mức ký quỹ này có thể khiến nhiều dự án phải đối mặt với những vấn đề về tài chính, hạn chế dòng tiền của nhà đầu tư.

Mức ký quỹ này được coi là chưa phù hợp trong bối cảnh Chính phủ đang khuyến khích đầu tư nước ngoài. Theo các nhà đầu tư châu Âu, không cần thiết áp dụng mức ký quỹ cao như vậy, bởi nó tạo nên sự lãng phí lớn trong việc huy động nguồn vốn triển khai dự án.

EuroCham đề xuất mức ký quỹ chỉ nên tính trên tổng chi phí mặt bằng hoặc chi phí xây dựng theo từng giai đoạn để giảm áp lực tài chính với chủ đầu tư đồng thời vẫn đảm bảo tuân thủ cam kết với tiến độ dự án.

BĐS đang là lĩnh vực thu hút lượng vốn ngoại hàng đầu trong các ngành kinh tế (Ảnh: Lê Toàn)

Thay “tiền sử dụng đất” bằng sắc thuế?
Tiền sử dụng đất là tiền mà người sử dụng đất (gồm cả chủ đầu tư) phải trả cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

Số tiền phải nộp tính theo diện tích và bảng giá đất có trừ đi số tiền được giảm và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng. Nhưng số tiền bồi thường giải phóng mặt bằng chủ đầu tư phải chi ra lớn hơn so với chi phí tính trên bảng giá đất. Tiền sử dụng đất cao do chủ đầu tư không được khấu trừ chi phí thực tế này. Theo báo cáo của EuroCham, quy định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có thể dẫn đến tình trạng tham nhũng.

Eurocham viện dẫn một báo cáo của UBND Tp.HCM năm 2013: Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn “tiền sử dụng đất” và thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, khoảng 10 - 15% bảng giá đất và ủng hộ giải pháp này sẽ đảm bảo sự minh bạch và đơn giản trong tính toán.

Nhiều chủ đầu tư né tránh công bố số tiền sử dụng đất phải nộp. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư BĐS, chủ đầu tư một dự án phát sinh tranh chấp gần đây tiết lộ số tiền sử dụng đất cho hơn 8.000m2 đất ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) là khoảng 170 tỷ đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư đề nghị không tiết lộ con số này vì “chưa chính thức” và “còn chờ các bộ, ngành cho ý kiến”. Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc thừa nhận, mỗi dự án có tiền sử dụng đất khác nhau vì phải phụ thuộc vào nhiều yếu tố chứ không chỉ là bảng giá đất.

EuroCham cho rằng, muốn thu hút đầu tư nước ngoài thì phải đảm bảo minh bạch, rõ ràng các khoản thuế, phí để vừa dễ tính toán, vừa khuyến khích chủ đầu tư, vừa hạn chế lỗ hổng pháp lý, không tạo điều kiện cho nạn tham nhũng phát sinh. Báo cáo viết: “Minh bạch chi phí hành chính sẽ thúc đẩy nhiều nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường BĐS Việt Nam”.

EuroCham cũng nhấn mạnh, hệ thống pháp luật và thủ tục hành chính đã cải thiện hơn so với trước đây, nhưng vẫn còn nhiều thiếu sót khi triển khai dự án BĐS. EuroCham hy vọng có thể hợp tác để xây dựng thị trường này phát triển ổn định hơn.

Ngoài ra, EuroCham còn đề cập đến những mâu thuẫn trong các quy định về phân bổ chi phí đầu tư hệ thống cung cấp điện, nước. Theo quy định, bên bán điện, nước phải đầu tư lắp đặt các thiết bị cần thiết để bán điện, nước. Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ đầu tư đang phải đầu tư hệ thống này và khiến người mua nhà phải chịu thiệt vì chi phí này được gộp trong giá mua nhà.

Theo Đầu tư chứng khoán Online