Quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, các doanh nghiệp BĐS đối phó ra sao?

Gom đất
Tại mùa đại hội cổ đông và tổng kết năm tài chính 2016, một số doanh nghiệp BĐS niêm yết đã tái cơ cấu quỹ đất hiện có cùng với việc phát triển quỹ đất.

Ban lãnh đạo Công ty CP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh cho biết, năm 2016, Đất Xanh đã mua bán, sáp nhập (M&A) 12 dự án. Theo đó, tổng số dự án Đất Xanh đang triển khai tại Tp.HCM là 27 dự án. Cũng trong năm 2016, Đất Xanh đã tích lũy được hơn 400 ha đất, đủ để triển khai một số khu nhà ở trong một vài năm tới.

Ông Lương Trí Thìn - Chủ tịch HĐQT Đất Xanh Nói về hoạt động của công ty, trong kế hoạch 5 năm 2017-2022, Đất Xanh đặt mục tiêu vốn hóa thị trường đạt 1 tỷ USD, doanh thu 14.000 tỷ đồng, chiếm 30% thị phần nhà ở (tương ứng mỗi năm đưa 20.000 căn hộ ra thị trường). Để đạt mục tiêu đó, công ty sẽ mua thêm đất để nâng tổng quỹ đất lên 2.000 ha, đồng thời năm 2017, thay vì đầu tư dự án nhỏ, sẽ chuyển sang đầu tư ít nhất 6 dự án lớn tại Tp.HCM, Hà Nội và ở miền Trung.

Cuối tháng 3 vừa rồi, tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư vào Quảng Nam, Đất Xanh đã được chấp thuận đầu tư công trình trên 825 ha đất ở Hội An. Về tính khả thi của dự án, ông Lương Trí Thìn cho rằng, tại Tp.HCM, các khu nhà ở (chủ yếu là căn hộ do Đất Xanh đầu tư trực tiếp hoặc hợp tác đầu tư) đều có thanh khoản tốt và bàn giao vượt tiến độ, thì tại miền Trung, các dự án do công ty con là Đất Xanh Miền Trung phát triển tập trung vào phân khúc đất nền, nhà phố, được khách hàng từ Hà Nội "tranh nhau" mua. Hơn nữa, là điểm du lịch nổi tiếng nên Hội An sẽ là thị trường tiềm năng để phát triển quỹ đất cũng như đảm bảo tính thanh khoản của dự án.

Đại hội cổ đông của Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt cũng được quan tâm đặc biệt bởi thông tin có hay không việc doanh nghiệp này hợp tác cùng An Gia Investment và quỹ đầu tư Nhật Bản Creed Group chuyển nhượng River City tại quận 7, Tp.HCM cho Tập đoàn Vạn Thịnh Phát. Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Phát Đạt cho biết, không có việc chuyển nhượng. Các bên tham gia đang tiến hành điều chỉnh quy mô dự án theo hướng tăng diện tích cây xanh và giảm số lượng căn hộ.

Năm 2016, 11 khối nhà còn lại trong River City (khối nhà C hoàn thành năm 2014) đã được Phát Đạt cùng 2 đối tác triển khai và đã bán được hơn 1.000 căn. Dự kiến, sẽ có hơn 1.500 căn thuộc River City sẽ được đưa ra thị trường trong năm 2017. Để tích lũy quỹ đất sạch, Phát Đạt cũng công bố kế hoạch triển khai các dự án BT (xây dựng - chuyển giao) theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng.

Đáng chú ý, khi đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng để xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 (nối khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 với quận 7), Phát Đạt sẽ được khai thác một số lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Trong năm 2017, Phát Đạt khởi công 2 dự án BT là Bệnh viện Chấn thương - Chỉnh hình ở huyện Bình Chánh và Nhà thi đấu Phan Đình Phùng (đang thi công rào chắn) ở quận 3 với tổng mức đầu tư khoảng 4.000 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục tích lũy quỹ đất sạch để thực hiện dự án

Trong khi đó, mới đây, tại lễ ký kết hợp tác với 7 đối tác và kỷ niệm 13 năm ngày thành lập Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - Sacomreal, Chủ tịch HĐQT Sacomreal, ông Đặng Hồng Anh cho biết, Sacomreal sẽ tiếp tục phát triển mô hình "đối tác chiến lược" trong năm nay. Nếu năm 2016, công ty ký kết với 20 đối tác thì năm nay, để phát triển quỹ đất, công ty sẽ ký kết với Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Nhà (HDTC). Mục tiêu là nâng quỹ đất ở một số tỉnh thành từ 150 ha hiện nay lên 1.000 ha vào năm 2020. Sacomreal chuẩn bị nguồn lực này nhằm thực hiện chiến lược phát triển 3 dòng nhà ở mang thương hiệu Carillon, Jamona và Charmington.

Ngoài khối doanh nghiệp niêm yết, các nhà phát triển BĐS như Hưng Thịnh Corp, An Gia Investment hoặc Kiến Á chưa chào sàn cũng tăng năng lực cạnh tranh bằng động thái mở rộng quỹ đất. Theo đánh giá của một số quỹ đầu tư tài chính ngoại, dù số lượng dự án phát triển so với một số nhà phát triển tiên phong trong thị trường BĐS Tp.HCM chưa nhiều nhưng Kiến Á là một trong số ít doanh nghiệp có ưu thế về quỹ đất sạch. Chẳng hạn, Kiến Á chiếm trên 30% quỹ đất ở khu đô thị Cát Lái (quy mô trên 130 ha).

Theo thống kê chưa đầy đủ, quỹ đất sạch của doanh nghiệp này ở riêng khu Đông và Nam Tp.HCM đã đạt hơn 100 ha. Theo kế hoạch, năm 2017, ngoài hạng mục nhà ở, Kiến Á sẽ tiến hành M&A thêm dự án để phát triển BĐS nghỉ dưỡng tại các thành phố biển ở miền Trung và phía Nam. Trong khi Him Lam Land - đơn vị sở hữu quỹ đất lớn ở khu Đông - Nam Sài Gòn cũng có kế hoạch bung đất nền bên cạnh các căn hộ tầm trung, mà cụ thể là Him Lam Phú An.

Tìm vốn
Điều mà các nhà phát triển BĐS đặc biệt quan tâm bên cạnh việc tích lũy "nguyên liệu đầu vào" là chuẩn bị nguồn vốn để phát triển dự án, từ vay vốn ngân hàng, huy động từ đối tác chiến lược, cổ đông, khách hàng, giảm chi phí xây dựng, tái cấu trúc danh mục đầu tư, đẩy mạnh bán hàng.

Như Phát Đạt, trong 3 kỳ đại hội cổ đông gần đây, việc tái cấu trúc danh mục đầu tư, tài chính, nguồn vốn phát triển dự án, nguồn tiền trả nợ cho Ngân hàng Đông Á để đảm bảo về doanh thu, lợi nhuận luôn là vấn đề được cổ đông chất vấn.

Mục tiêu của Phát Đạt trong năm 2017 là doanh thu hơn 2.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 420 tỷ đồng (tăng trưởng lần lượt là 34% và 38% so với năm 2016), đồng thời, chuẩn bị vốn để phát triển 8 dự án. Để thực hiện mục tiêu này, đại diện Phát Đạt cho biết, công ty có kế hoạch chuyển nhượng phần còn lại của The EverRich Infinity (quận 5) cho một đối tác đã cam kết (nếu không tiêu thụ hết trong năm nay), bán block C khu căn hộ River City, chuyển nhượng The EverRich 3 (quận 7), đưa một BĐS nghỉ dưỡng ở Bàu Cả (Quảng Ngãi) vào kinh doanh và chuyển nhượng dự án ở Cam Ranh cho một doanh nghiệp BĐS có tiếng tại Tp.HCM. Nếu chuyển nhượng The EverRich 3 thành công có thể giúp Phát Đạt trả dứt khoản nợ hơn 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Đông Á.

Với Sacomreal, sau khi hoàn tất chuyển sàn niêm yết vào năm 2016, công ty này đã thông qua kế hoạch phát hành 1 triệu trái phiếu doanh nghiệp (không chuyển đổi, tương ứng với số tiền thu về 200 tỷ đồng) với lãi suất dự kiến là 12%/năm. Giai đoạn năm 2008-2009, Sacomreal là doanh nghiệp đi tiên phong trong việc huy động được khoảng 850 tỷ đồng từ việc phát hành trái phiếu (để triển khai các dự án Phú Lợi 1, Belleza). Năm 2016, việc kinh doanh của doanh nghiệp này bắt đầu khởi sắc.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất năm 2016 của Sacomreal, so với năm 2015, tổng doanh thu năm 2016 đạt 774 tỷ đồng, tăng 380%. Trong đó, doanh thu từ hoạt động cốt lõi là BĐS chiếm trên 80% (ghi nhận từ kết quả bán hàng tại các dự án đang triển khai như Jamona Golden Silk, Charmington LaPointe, Jamona Home Resort), tổng tài sản tính đến ngày 31/12/2016 đạt 7.498 tỷ đồng, tăng 2.492 tỷ so với đầu năm. Số dư tiền mặt đã tăng từ 147 tỷ lên 415 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt trên 200 tỷ đồng.

Điều này cho thấy tài chính của Sacomreal ổn định và sẵn sàng cho việc triển khai các dự án mới, chủ yếu vẫn là thương hiệu Charmington (cao cấp), Carillon (sản phẩm trung cấp), Jamona (khu phức hợp) và Plaza (trung tâm thương mại). Để tăng tính cạnh tranh cho các dự án nhà ở, mới đây, Sacomreal đã ký kết với Sở Văn hóa và Thể thao Tp.HCM triển khai Chương trình Phát triển thể thao cộng đồng thông qua việc đưa các huấn luyện viên đầu ngành của 10 môn thể thao (golf, bóng đá, bơi lội...) vào những dự án nhà ở do Sacomreal phát triển để huấn luyện miễn phí cho cư dân.

Với Đất Xanh, từ năm 2014, thời điểm thị trường BĐS hồi phục, công ty đã phát hành cổ phiếu để tăng vốn từ 750 tỷ đồng lên 1.127 tỷ đồng. Ngoài ra, để bổ sung vốn lưu động và đầu tư vào các dự án như Opal Riverside, Green City, công ty đã hoàn tất việc phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ lên 2.530 tỷ đồng vào tháng 11/2016. Đại hội cổ đông thường niên năm 2017 của Đất Xanh cũng đã thông qua việc tăng vốn điều lệ từ 2.530 tỷ lên mức tối đa 3.032 tỷ đồng theo phương thức phát hành cổ phiếu trả cổ tức, tạm ứng cổ tức cho cổ đông và cổ phiếu ESOP cho cán bộ, nhân viên.

Chủ tịch HĐQT Đất Xanh, ông Lương Trí Thìn cho biết, thay vì tiến độ phổ biến là 24-30 tháng mới bàn giao nhà, các BĐS do Công ty phát triển sẽ bàn giao từ 6-12 tháng (bình quân 5 ngày/sàn, thay vì 8-10 ngày/sàn) để tiết giảm chi phí.

Ông Thìn chia sẻ: "Đến cuối năm 2016, tổng tài sản của chúng tôi đạt gần 6.000 tỷ đồng nhưng nợ vay chỉ hơn 600 tỷ, dư nợ vay của chúng tôi đang thuộc hàng thấp trong số các nhà phát triển BĐS".

Theo Doanh nhân Sài Gòn Online