Quỹ bảo trì chung cư giao ai cũng rối!

Nếu giao cho ban quản trị thu phí bảo trì chung cư sẽ có nhiều phát sinh mà luật cần điều chỉnh để tránh những tranh chấp mới

Trước những tranh chấp ngày càng gay gắt giữa các chung cư (CC) liên quan đến nguồn quỹ bảo trì (QBT), Sở Xây dựng TP HCM đề nghị không giao cho chủ đầu tư (CĐT) thu, còn Hiệp hội Bất động sản TP (HoREA) thì đề xuất phương án giao ban quản trị (BQT) thu trong 5 năm.

Truất quyền chủ đầu tư

Theo Sở Xây dựng TP, đơn vị này đang thụ lý, giải quyết 44 hồ sơ tranh chấp tại các CC trên địa bàn, trong đó có đến 34 CC liên quan đến QBT. Để giải quyết những tranh chấp này, Sở Xây dựng kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế CĐT bàn giao phí bảo trì (PBT) 2% phần sở hữu chung nhà CC cho BQT theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án theo luật dân sự. Về lâu dài, đơn vị này kiến nghị bỏ cơ chế giao CĐT thu PBT sở hữu chung ở nhà CC như hiện nay. Thay vào đó, việc hình thành QBT của từng CC sẽ do BQT thu của các chủ sở hữu trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do hội nghị nhà CC quyết định.

Chung cư Khang Gia Tân Hương đã gửi đơn đề nghị UBND TP HCM cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thông tin QBT CC có giá trị rất lớn, nhất là những CC trên 20 tầng, cá biệt như QBT CC Keangnam (Hà Nội) lên đến khoảng 160 tỉ đồng. Bên cạnh đó, Luật Xây dựng quy định nhà thầu thi công chịu trách nhiệm bảo hành CC ít nhất 5 năm kể từ khi đưa vào sử dụng nên trong những năm đầu, nhu cầu sử dụng QBT CC không lớn. Mặt khác, dù có thu PBT 2% cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà CC và đến khi hết QBT thì các chủ sở hữu CC sẽ phải đóng thêm.

Đánh giá quy định thu PBT bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà là rất cần thiết nhưng ông Châu cho rằng phương thức thu và quản lý, sử dụng PBT hiện nay có nhiều bất cập. Việc thu PBT ngay thời điểm giao nhà làm tăng gánh nặng của người mua nhà vì phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng QBT CC.

Chưa kể, số tiền QBT "khủng" trở thành miếng mồi ngon cho người cơ hội tìm mọi cách vào BQT CC để trục lợi. Do đó, HoREA kiến nghị thay vì buộc người mua phải đóng 2% PBT tại thời điểm nhận nhà thì chuyển sang quy định BQT thu PBT, số tiền 2% giá trị hợp đồng mua bán cũng chia đều trong 60 tháng để giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà CC.

Ban quản trị có đủ năng lực?

Trước đề xuất giao BQT thu PBT, ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng BQT CC Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TP HCM), cho biết nếu không có QBT thì CC không thể vận hành an toàn, mang lại cuộc sống tốt đẹp cho cư dân. Vì số tiền QBT thu ban đầu sẽ không bao giờ đủ để vận hành cho toàn bộ "quãng đời" CC nên việc đóng sớm, nộp vào ngân hàng lấy lãi là để nguồn quỹ được duy trì.

Bên cạnh đó, các BQT phải có kiến thức về vận hành CC để tiết kiệm những khoản không cần thiết, tạo thêm nguồn thu chính đáng và sử dụng hiệu quả nguồn QBT. Nhưng nếu giao BQT thu PBT thì khó khả thi bởi BQT không phải là một cấp hành chính nên không thể cưỡng chế các hộ không đóng QBT được.

Luật sư (LS) Lê Trọng Thêm (Công ty Luật LTT & Lawyer) phân tích BQT thực chất chỉ là một tổ chức dân chủ đại diện bảo vệ quyền lợi cho các cư dân; thành viên BQT là các cư dân ở CC nên đây không là một cấp quản lý hành chính. Hơn nữa, các thành viên BQT mang tính kiêm nhiệm nên năng lực của các thành viên BQT trong cùng một CC và giữa các BQT của các CC khác khó đồng đều, bảo đảm chất lượng quản lý. Chưa kể, thời điểm thành lập BQT được tổ chức khi CĐT đã bàn giao đưa vào sử dụng tối thiểu 50% số căn hộ. Thực tế, nhiều CC dù được đưa vào sử dụng 4-5 năm vẫn chưa có BQT, vậy ai sẽ đứng ra thu PBT?

"Khi giao cho BQT thu PBT sẽ có nhiều phát sinh mà luật cần điều chỉnh để tránh những tranh chấp mới. Đơn cử, nhiều người mua lại căn hộ để đầu cơ, cho thuê nên không muốn đóng QBT, người thuê nhà không có nghĩa vụ phải đóng PBT thì BQT sẽ thu như thế nào? Dù BQT có thể cắt các dịch vụ như điện, nước nhưng lúc đó sẽ phát sinh thêm tranh chấp. Đó là chưa nói cư dân cho rằng BQT không đủ năng lực, có hành vi trục lợi QBT thì cơ quan chức năng sẽ xử lý ra sao?" - LS Thêm phân tích.

LS Lê Trọng Thêm đề xuất phương án thu PBT ngay thời điểm bàn giao nhà nhưng không nhập về tài khoản của CĐT mà chính quyền địa phương lập một tài khoản ngân hàng để chuyển số tiền 2% PBT vào. Tài khoản này chỉ được phép rút ra khi CC thành lập được BQT hoặc chuyển tên sang chủ tài khoản là BQT. Trách nhiệm của cư dân là lựa chọn những ứng viên có năng lực, phẩm chất đạo đức tốt để bầu vào BQT.

Có thể cưỡng chế

Hiện nhiều CĐT chây ì không bàn giao QBT cho BQT nhưng cơ quan chức năng vẫn chưa xử lý triệt để. Về vấn đề này, Sở Xây dựng TP cho biết đơn vị đang xây dựng quy trình cưỡng chế.

Còn theo LS Lê Trọng Thêm, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định nếu CĐT không bàn giao, bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn PBT thì BQT có quyền đề nghị UBND cấp tỉnh, TP nơi có nhà CC yêu cầu CĐT bàn giao.

Trong thời hạn nhất định, nếu CĐT vẫn không thực hiện, UBND cấp tỉnh, TP có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi và gửi cho CĐT, BQT, tổ chức tín dụng nơi CĐT mở tài khoản buộc phải chuyển giao PBT hoặc CĐT còn có thể phải bị xử lý tài sản thuộc sở hữu để thu hồi PBT. Toàn bộ thời gian cưỡng chế được thực hiện trong 30 ngày.