Quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư: Hoàn thiện pháp luật để giải quyết tranh chấp

Đây là một trong những nội dung chính được các chuyên gia, đại diện các Ban Quản trị, chủ đầu tư… đề cập tại Hội thảo về công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng tổ chức tuần qua tại Hà Nội.

Mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng NCC nhưng vẫn còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại.

Nhiều bất cập, tồn tại

Chiến lược phát triển nhà ở, trong đó việc phát triển các khu nhà chung cư (NCC), tạo nên quy mô mới về nhà ở, đáp ứng được nhu cầu cao về nhà ở của người dân. Về căn bản, việc quản lý, sử dụng NCC từng bước đi vào nề nếp, góp phần bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, cải thiện điều kiện ở và tạo được môi trường sinh sống cho người dân văn minh hơn.

Tuy nhiên, thời gian qua cũng xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa người dân và chủ đầu tư, người dân và Ban Quản trị (BQT), BQT và chủ đầu tư... Nguyên nhân tranh chấp, khiếu nại liên quan đến việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; xác định diện tích sở hữu chung - riêng; một số cơ quan chức năng còn buông lỏng quy định quản lý, vận hành chung cư tại địa phương; quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; phòng cháy chữa cháy chung cư... ảnh hưởng đến công tác an ninh, an toàn xã hội.

Ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết, thống kê sơ bộ đến nay cả nước có khoảng 3.000 tòa NCC thì có 108 dự án xảy ra tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, sử dụng, vận hành NCC, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM.

Mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng NCC nhưng vẫn còn xảy ra một số tồn tại, tranh chấp, khiếu nại như: Tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung - riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; chất lượng công trình; tổ chức hội nghị NCC lần đầu…

Bên cạnh những tranh chấp phổ biến trên, còn xảy ra các tranh chấp khác liên quan đến trách nhiệm, nghĩa vụ của các chủ thể liên quan trong giai đoạn quản lý, vận hành NCC, cụ thể: Chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định (không bàn giao phần diện tích sở hữu chung, hồ sơ NCC cho BQT theo quy định; không mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định của pháp luật phòng cháy chữa cháy và pháp luật về kinh doanh bảo hiểm…); BQT không đủ năng lực hoạt động, không thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định, có dấu hiệu không minh bạch, vụ lợi trong việc thu chi tài chính; đơn vị quản lý vận hành không có chức năng, không đủ điều kiện để quản lý, vận hành NCC theo quy định, không thực hiện đúng các cam kết theo hợp đồng dịch vụ đã ký, không công khai tài chính theo quy định…

Mặt khác, vai trò quản lý nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; vai trò của chủ đầu tư, BQT, đơn vị quản lý vận hành NCC và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số NCC chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng NCC…

Hoàn thiện quy phạm pháp luật

Để giải quyết thực trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và các chủ đầu tư chung cư, đại diện các chủ đầu tư đã đề nghị Bộ Xây dựng sớm rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý NCC. Trong đó, nhiều ý kiến từ đại diện BQT các NCC có tranh chấp đề nghị Bộ Xây dựng cần nghiên cứu, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng NCC, quy định cụ thể cách xác định diện tích căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu chung và sở hữu riêng.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước, UBND TP Hà Nội và Hiệp hội Quản lý tòa nhà nêu sự cần thiết thành lập tổ chức trung gian quản lý tài khoản quỹ bảo trì và cần có chế tài xử lý mạnh tay hơn nữa đối với những chủ đầu tư vi phạm các quy định pháp luật, không thực hiện không nghiêm túc về việc gửi hợp đồng mua bán căn hộ tới ngân hàng để ngân hàng thực hiện các thủ tục bảo lãnh tài sản (nhà ở) hình thành trong tương lai cho người dân.

Bên cạnh đó, có ý kiến đề xuất không tiếp tục sử dụng mô hình BQT với thành phần chính là cư dân và đại diện chủ đầu tư. Thay vào đó, Bộ Xây dựng thành lập những Cty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp, hoạt động độc lập với các chủ đầu tư và cư dân. Các Cty này được Bộ Xây dựng trao quyền tiếp nhận, xử lý các thông tin từ chủ đầu tư, cư dân hoặc giao việc quản lý, vận hành cho chủ đầu tư trực tiếp triển khai dưới sự giám sát chặt chẽ của các sở, ban, ngành liên quan.

Ngoài ra, đại diện Hiệp hội BĐS TP.HCM còn kiến nghị Bộ Xây dựng thực hiện biện pháp cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho BQT; đồng thời quy định chặt chẽ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao nhà, làm sổ đỏ cho người mua nhà đúng cam kết theo hợp đồng.

Lên quan vấn đề trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, nhằm giải quyết những tồn tại, bất cập trên, ngày 09/10/2018 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg về việc tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với công tác quản lý, vận hành, sử dụng NCC với mục tiêu bảo đảm quá trình quản lý, sử dụng NCC được an toàn, hạn chế các tranh chấp, khiếu kiện, bảo đảm trật tự an toàn xã hội.

Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ khẩn trương rà soát, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để tạo hành lang pháp lý tăng cường quản lý NCC, giải quyết dứt điểm những tranh chấp đang diễn ra và hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp, khiếu kiện phát sinh.

Bộ Xây dựng cũng sẽ rà soát việc sử dụng đất xây dựng chung cư cũng như việc chấp hành giấy phép xây dựng các dự án chung cư liên quan đến quyền sở hữu nhà ở của người mua nhà. Dự kiến cuối tháng 3 này Bộ Xây dựng phối hợp với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức đoàn công tác làm việc, kiểm tra về quản lý, vận hành, sử dụng NCC trên địa bàn TP.HCM, trong đó kiểm tra tại các chung cư đã đưa vào sử dụng có tranh chấp…

Đề xuất bỏ quy định nộp kinh phí bảo trì 2%

Đây là đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra tại hội nghị về công tác quản lý, vận hành, sử dụng NCC.

Theo ông Nguyễn Thanh Hải - Trưởng Phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP.HCM), tranh chấp, khiếu kiện tại các chung cư trong thời gian vừa qua phần nhiều liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì. Nếu vẫn còn quy định khi mua nhà chung cư, người mua nhà phải nộp kinh phí bảo trì 2% sẽ còn phát sinh tranh chấp.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, NCC có tuổi thọ trung bình 100 năm. Sau vài năm đầu đưa vào sử dụng, chi phí bảo dưỡng, bảo trì thiết bị chưa nhiều. Tuy nhiên, càng về sau, chi phí bảo trì thiết bị càng gia tăng và sau khoảng 10 năm, nguồn quỹ bảo trì sẽ cạn kiệt. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu, mà có thể thực hiện đóng hằng năm, hoặc nếu phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân sẽ đóng góp.