Phí bảo trì chung cư: Mâu thuẫn chồng mâu thuẫn

Có tới 36% tranh chấp tại các tòa nhà chung cư hiện nay liên quan đến quỹ bảo trì chung cư. Những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư xoay quanh con số 2% quỹ bảo trì khiến cho nhiều ý kiến đề xuất nên bỏ quỹ này để hóa giải những mâu thuẫn.

Nhiều tranh chấp tại các tòa nhà chung cư hiện nay liên quan đến quỹ bảo trì chung cư.

Mâu thuẫn dai dẳng

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong các tranh chấp tại các tòa nhà chung cư hiện nay (trên 108 dự án có tranh chấp), có 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong số này có đến 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. Phí bảo trì chung cư từ lâu đã trở thành mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân cũng như ban quản trị các toàn nhà chung cư, và mâu thuẫn này kéo dài cho đến nay vẫn chưa có lời giải.

Dư luận đã chứng kiến không ít vụ việc cư dân các tòa nhà chung cư căng băng rôn biểu tình lên án các chủ đầu tư chiếm dụng phí bảo trì chung cư nhiều năm liền. Số tiền lên đến cả chục tỷ đồng, trong khi chung cư vẫn ngày một xuống cấp, tiền cư dân đóng thì không được công bố một cách công khai minh bạch.

Hẳn dư luận chưa quên dự án Star City (81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư), do người dân quá bức xúc đã lên án chủ đầu tư vì dự án đã hoàn thành và bàn giao từ năm 2014 song cho đến nay, phần quỹ bảo trì được chủ đầu tư bàn giao mới chỉ khoảng hơn 2 tỷ đồng, trong khi cư dân đã đóng trên 30 tỷ đồng. Hay chung cư Thăng Long Garden (250 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cũng có nhiều biểu hiện nhập nhèm trong việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư kéo dài nhiều năm nay.

Đây không phải là trường hợp duy nhất điển hình cho việc chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì chung cư. Còn hàng loạt các trường hợp khác, chủ đầu tư cố tình chây ì không trả phí bảo trì cho ban quản trị chung cư. Bên cạnh đó, không ngoại trừ trường hợp nhiều ban quản trị chung cư cũng có biểu hiện nhập nhèm, thiếu minh bạch nhằm chiếm dụng phần quỹ này.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hơn một lần đã nêu lên quan điểm rằng, trong các loại tranh chấp tại nhà chung cư, có thể thấy tranh chấp trong việc quản lý 2% phí bảo trì chính là tranh chấp hàng đầu gây nên những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và ban quản trị, cư dân các tòa nhà chung cư. Mâu thuẫn liên quan đến loại quỹ này kéo dài một cách dai dẳng, thậm chí có khi xảy ra những xung đột lớn khó giải quyết giữa các cá nhân, buộc phải nhờ tòa án can thiệp.

Đề xuất loại bỏ quỹ bảo trì chung cư

Trước những mâu thuẫn kéo dài dai dẳng liên quan đến quỹ bảo trì chung cư, HoREA mới đây đã đưa ra kiến nghị đổi mới phương thức thu phí bảo trì 2% giá trị hợp đồng nhà tại thời điểm bàn giao nhà.

Cụ thể, HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, bởi theo HoREA, quỹ này hoàn toàn không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.

Ông Nguyễn Thanh Hải – Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP HCM) cho rằng, nếu vẫn còn quy định khi mua nhà chung cư, người mua nhà phải nộp kinh phí bảo trì 2% sẽ còn phát sinh tranh chấp.

Ông Hải cho rằng, nhà chung cư có tuổi thọ trung bình 100 năm. Sau vài năm đầu đưa vào sử dụng, chi phí bảo dưỡng, bảo trì thiết bị chưa nhiều. Tuy nhiên, càng về sau, chi phí bảo trì thiết bị càng gia tăng và sau khoảng 10 năm, nguồn quỹ bảo trì sẽ cạn kiệt. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu, mà có thể thực hiện đóng hàng năm, hoặc nếu phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân sẽ đóng góp.

Với câu chuyện liên quan đến phí bảo trì chung cư, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng, nhà quản lý hiện nay vẫn bối rối trong việc đưa ra các chế tài xử lý, bên cạnh đó các quy định ban hành về quản lý nhà chung cư còn chồng lấn.

Theo VNREA, trong số 500 dự án chung cư đã bàn giao hiện nay, mới chỉ có hơn 200 dự án bàn giao quỹ bảo trì. Như vậy, rõ ràng, quyền lợi của người dân các tòa nhà chung cư đang bị xâm phạm một cách ngang nhiên.

Mặc dù vậy, nhiều ý kiến cho rằng, nếu bỏ việc thu quỹ bảo trì chung cư 2% ngay từ đầu, nếu sau này phát sinh khoản thu mới sẽ khó có thể thuyết phục được cư dân chung cư nộp, do đó, đây vẫn còn là một vấn đề nan giải.

*Theo HoREA, quy định về thu kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà, để thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, phương thức thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập.

Điều này dẫn đến: Làm tăng gánh nặng của người mua nhà, phải trả thêm 2% giá trị hợp đồng mua nhà khi nhận bàn giao nhà; Là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; Là “miếng mồi ngon” thu hút một số phần tử xấu tìm cách chui vào Ban quản trị nhà chung cư để trục lợi quỹ bảo trì.