Ngàn tỷ mua trái phiếu bất động sản, cảnh báo điều tiềm ẩn đáng lo

Nhà băng ôm trái phiếu DN

Theo thống kê, trong 7 tháng đầu năm, hàng chục DN thuộc lĩnh vực bất động sản liên tục phát hành trái phiếu, lãi suất từ 10-14,5%/năm với giá trị lên đến gần 30.000 tỷ đồng. Có nhiều DN phát hành trái phiếu từ 2-3 đợt, để huy động vốn, đợt thấp nhất cũng gần 100 tỷ đồng, đợt cao lên tới gần 1.000 tỷ đồng.

Mặc dù kênh trái phiếu được thúc đẩy với mong muốn giảm phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, tuy nhiên, trong không ít đợt phát hành trái phiếu DN, các nhà băng lại xuất hiện và ôm trọn lô.

Một số DN bất động sản phát hành trái phiếu được ngân hàng thương mại mua trọn

Ví dụ như đợt phát hành 550 tỷ đồng trái phiếu từ ngày 3/6-31/7 của Công ty phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) được ngân hàng Quân đội (MB) mua toàn bộ, hay 800 tỷ đồng trái phiếu của Công ty cp Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI) phát hành ngày 9/5 đã được Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) mua toàn bộ,... Một số ngân hàng thương mại không mua trực tiếp thì lại thông qua các công ty chứng khoán thành viên để mua.

Chuyên gia kinh tế Phạm Nam Kim đặt giả thiết, các ngân hàng thương mại đầu tư mua trái phiếu DN bất động sản không hẳn vì ham lãi suất cao mà đằng sau đó còn có thể là câu chuyện cơ cấu lại nợ.

Thị trường bất động sản thời gian qua có thanh khoản thấp, sản phẩm tồn đọng nhiều. Chắc chắn không ít DN có khoản nợ ngân hàng sắp đến kỳ phải trả, nhưng không biết lấy đâu tiền trả nợ. Mà để lâu sẽ thành nợ quá hạn và nợ xấu, như vậy sẽ không thể tiếp tục được vay vốn.

Giải quyết vần đề này, chỉ có cách phát hành trái phiếu DN. Đây là “lối thoát” tốt nhất hiện nay, bởi quy định về phát hành trái phiếu DN rất thông thoáng. Chỉ có điều, phải thuyết phục làm sao để các ngân hàng chủ nợ mua trái phiếu do mình phát hành. Như vậy, sẽ có tiền để trả nợ đúng hạn. Còn với ngân hàng khi mua trái phiếu, sẽ “giúp” DN bất động sản có tiền trả nợ vay đến hạn, qua đó “làm đẹp” bảng cân đối tài chính và không bị nợ xấu tăng cao, ông Kim cho biết.

Tìm cách giải quyết nợ xấu?

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ tính riêng hàng tồn kho bất động sản năm 2018 của 65 DN niêm yết trên thị trường chứng khoán là 201.921 tỷ đồng, bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông và chưa tiêu thụ được.

Mua trái phiếu DN là cách ngân hàng lách để cho vay bất động sản?

HoREA cho rằng, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của DN và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được vì có liên quan đến tính thanh khoản. Ngoài ra còn liên quan tới các ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

HoREA đã đề nghị các DN hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho, đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu.

Câu hỏi đặt ra, liệu có phải một số ngân hàng thương mại mua trái phiếu DN bất động sản phát hành với lãi suất cao, chính là cách để “xử lý” nợ xấu?

Do vậy mà mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã cảnh báo và yêu cầu các ngân hàng thương mại, siết hoạt động đầu tư trái phiếu DN, nhất là trái phiếu của các DN bất động sản. Số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn khi thị trường bất động sản chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các DN vẫn còn nhiều khó khăn sẽ gây ra những rủi ro. Một số ngân hàng tiếp tục đầu tư trái phiếu với mục đích cơ cấu lại nợ của tổ chức phát hành trong năm 2019. NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu DN, trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của DN phát hành.

Mới đây, tại phiên họp của Ban Chỉ đạo TƯ về đổi mới và phát triển DN, lãnh đạo Chính phủ cũng cảnh báo cần lưu ý tới việc DN phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao, từ 12-14%/năm. Quanh vấn đề này có nhiều lo ngại về hiện tượng phát hành riêng lẻ mà lãi suất rất cao việc các ngân hàng thương mại mua vào.

Ông Phạm Nam Kim cho rằng, gần đây, NHNN đã siết cho vay đầu tư bất động sản. Các ngân hàng thương mại mua trái phiếu DN bất động sản thì tránh được “lệnh” siết và cũng không phải trích lập dự phòng rủi ro. Thực ra đây là cách lách để cho vay bất động sản mà thôi.

Hoạt động này rõ ràng đang tiềm ẩn rủi ro cao so với cho vay vốn dự án. Bởi, nhiều dự án bất động sản đang gặp khó trong khâu tiêu thụ. Các dự án về condotel tại ven biển miền Trung, hay những dự án về chung cư tại các thành phố lớn, lượng khách mua rất thấp. Điều này sẽ tác động đến việc trả lãi và gốc của các DN phát hành trái phiếu.

NHNN nhấn mạnh sẽ xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định của pháp luật, liên quan đến hoạt động đầu tư trái phiếu DN. Tuy nhiên, để xử lý được vấn đề này không hề đơn giản. Bởi đằng sau câu chuyện mua trái phiếu DN bất động sản, có nhiều vấn đề phức tạp, có thể liên quan đến các DN sân sau hay sở hữu chéo trong ngành ngân hàng, vốn vẫn được nhắc đến.

Trần Thủy