Luật Kinh doanh BĐS: Nhiều quy định bất lợi cho dân, doanh nghiệp

Luật Kinh doanh Bất động sản (KDBĐS) có một số quy định trái khoáy gây ra không ít rắc rối, thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà. Thậm chí có những quy định đến nay không thực hiện được.

Luật Kinh doanh Bất động sản (KDBĐS) có một số quy định trái khoáy gây ra không ít rắc rối, thiệt hại cho doanh nghiệp và người mua nhà. Thậm chí có những quy định đến nay không thực hiện được.
 

Vênh trong cấp sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 57, Luật KDBĐS năm 2015, doanh nghiệp phải cấp sổ đỏ cho người mua nhà ngay cả trong trường hợp hợp khách hàng mới chỉ đóng 95% giá trị căn hộ. Quy định này gây ra không ít khó khăn, vướng mắc cho chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, cho biết, nhiều dự án đã bàn giao nhưng chưa thu hết được 5% còn lại của khách nên chưa thể thanh lý hợp đồng. Trong khi đó, theo quy định hiện hành của Sở Tài nguyên và Môi trường, muốn làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các căn hộ phải có đầy đủ phiếu thu, hóa đơn tài chính và bản thanh lý hợp đồng. Thế nhưng, nếu như chỉ thu 95% trị giá hợp đồng thì chủ đầu tư lại không thể làm thanh lý được hợp đồng. Do đó, Sở Tài nguyên và Môi trường không làm thủ tục cấp các giấy chứng nhận này được. Như vậy, quy định của luật không triển khai được trong thực tế. Ông Hiệp kiến nghị: “5% còn lại nên bắt người mua nhà gửi vào ngân hàng. Sau khi có xác nhận của ngân hàng, chủ đầu tư sẽ tiến hành làm sổ đỏ cho người dân và thu về 5% từ ngân hàng”.

Giám đốc một dự án địa ốc lớn ở Hà Nội chia sẻ, với những khách hàng không có nhu cầu nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cũng như không có nhu cầu chuyển nhượng mà chỉ để  sử dụng, họ sẽ có rất nhiều lý do để không thanh toán 5% giá trị còn lại cho chủ đầu tư. Vì vậy, việc yêu cầu đóng 5% vào tài khoản ở ngân hàng để bảo đảm cho chủ đầu tư là điều hoàn toàn hợp lý. Dự án có khoảng 1.000 căn hộ và mỗi căn nợ lại khoảng 5% tiền mua nhà thì tổng số tiền chủ đầu tư không được thu lên tới hàng trăm tỷ đồng.

Ông Nguyễn Văn Cảnh, Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, việc giữ lại một khoản tiền để buộc các chủ đầu tư có trách nhiệm là rất tích cực, tạo thuận lợi cho người dân. Tuy nhiên, việc bảo vệ quyền lợi của bên này mà làm khó cho bên kia như những quy định nêu trên cần phải có những hướng dẫn cụ thể để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của cả người mua nhà và chủ đầu tư.

Thiếu thực tiễn

Trong Luật KDBĐS Điều 56 quy định chủ đầu tư phải mua bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi bán cho khách trong suốt quá trình xây dựng. Tuy nhiên, các văn bản hướng dẫn và các quy định cụ thể của quy định này vẫn không rõ ràng và quá chậm trễ. Luật có hiệu lực từ 1/7/2015 nhưng đến tháng 9/2015, Ngân hàng Nhà nước mới có thông tư hướng dẫn, nhưng hướng dẫn cũng còn quá sơ sài, chung chung, thiếu những chi tiết cần thiết choviệc áp dụng. Vì vậy, đến nay, có những doanh nghiệp bỏ qua quy định về bảo lãnh này.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu phân tích, TPHCM hiện có hàng trăm dự án đắp chiếu và không thể hoàn thành. Mặc dù còn nhiều bất cập như vậy nhưng người mua vẫn chấp nhận “nhà trên giấy”, bởi giá nhà thấp hơn so với nhà đã hình thành và có thể trả tiền nhiều đợt trong thời gian dài. Còn đối với chủ đầu tư, phương thức này huy động được tiền nhàn rỗi, giải quyết được một phần bài toán khó khăn về vốn.

Thay vì phí bảo lãnh mua nhà, theo ông Châu, để đảm bảo tính liên thông, thống nhất với Luật KDBĐS (vì Bộ Xây dựng là cơ quan chủ trì ban hành hợp đồng mẫu về mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai). Hiệp hội kiến nghị quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư khi soạn thảo hợp đồng như sau: “Chủ đầu tư phải cam kết nghĩa vụ tài chính của mình trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai về việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà (đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua)”.
 

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội nói rằng, theo quy định của Luật KDBĐS, chủ đầu tư phải có ngân hàng đứng ra bảo lãnh thì mới được phép bán nhà ngoài các quy định về giấy phép xây dựng, công trình xây xong móng. Hiện, luật chưa có quy định cụ thể về việc chủ đầu tư và ngân hàng thỏa thuận mức phí bảo lãnh mà người mua nhà phải đóng là bao nhiêu. Đến nay cũng chưa có cơ quan quản lý nào giám sát hay xử phạt việc người mua nhà không đóng phí này có bị ảnh hưởng gì không.