Loay hoay bài toán cân đối lợi ích khi cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

Tiếp tục đề xuất nhồi cao ốc vào nội đô

Tháng 4/2016, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử nhằm giảm tải cho khu vực nội thành. Dựa trên thực tế, quy chế mới ban hành đã nêu rõ các chỉ số về quy mô dân số, chiều cao công trình và mật độ xây dựng. So với những quy định trước đó, Quy chế này đã có nhiều giải pháp “cởi trói” góp phần thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ.

Những khu vực nội thành có mật độ dân số cao như Nguyễn Chí Thanh, Tôn Đức Thắng, Láng Hạ, Giảng Võ, Văn Cao, Liễu Giai, Nguyễn Lương Bằng, Tây Sơn được xây 24-27 tầng, tùy theo đoạn tuyến thay vì bị giới hạn dưới 20 tầng như trước đó. Các tuyến phố chính gồm: Lò Đúc, Chùa Bộc, Hào Nam, Hoàng Cầu, Yên Lãng, Tôn Thất Tùng, Thái Hà, Phạm Ngọc Thạch, xung quanh hồ Thành Công được xây tối đa 24 tầng…

Tuy nhiên, mong muốn của nhà đầu tư dường như vẫn chưa được đáp ứng đủ trước những biện pháp “cởi trói” mà thành phố đưa ra. Đến thời điểm này, trong phương án quy hoạch mà các doanh nghiệp nộp về Sở QH-KT, tất cả những vị trí đất “kim cương”, đất “vàng” đều được đề xuất quy mô dân số và chiều cao vượt xa Quy chế ban hành năm 2016, vượt thẩm quyền phê duyệt của UBND TP. Hà Nội và vượt quá sức chịu tải của hạ tầng khu vực.

19 doanh nghiệp tham gia lập quy hoạch cải tạo 26 chung cư cũ

Cụ thể, khu tập thể Kim Liên (Đống Đa) được lập quy hoạch cải tạo bởi Tập đoàn Sun Group. Theo đó, đơn vị này đề xuất quy mô dân số gần 30.000 người, cao tối đa 40 tầng. Trong khi đó, theo Quy chế vừa ban hành, quy mô dân số tại khu vực này chỉ được 15.000 người và chiều cao tối đa là 24 tầng. Khu tập thể Giảng Võ được đề xuất cao tối đa 50 tầng, trong khi theo quy chế, chiều cao tối đa là 21 tầng. Khu tập thể Thành Công (Ba Đình) được Công ty CP Đầu tư phát triển đô thị Việt Hưng đề xuất quy mô dân số gần 21.000 người, chiều cao tối đa 34 tầng, vượt xa quy định tối đa 24 tầng và 13.500 cư dân. Tương tự, khu tập thể Ngọc Khánh (Ba Đình) được doanh nghiệp đề xuất cao tối đa 48 tầng với dân số gần 27.000 người trong khi quy định cao tối đa 21 tầng, quy mô dân số 17.800 người. Khu tập thể Nam Đồng (Đống Đa) có chiều cao đề xuất phù hợp với quy chế là tối đa 24 tầng, nhưng quy mô dân số lại vượt quy chế 3.000 người…

Phải thực hiện theo quy chế

Trao đổi với phóng viên, một đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, các doanh nghiệp có quyền đề xuất ý tưởng để trình thành phố xem xét quyết định trong quá trình lập quy hoạch. Tuy nhiên, việc xem xét và phê duyệt sẽ tuân theo đúng quy định của pháp luật đã có hiệu lực. Nếu các đơn vị đề xuất nội dung vượt ngoài quy chế, các cơ quan chức năng sẽ kiến nghị giải pháp hỗ trợ nhằm đảm bảo quyền lợi đối ứng tương xứng cho doanh nghiệp.

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, chắc chắn thành phố đã xem xét đầy đủ các chỉ số hạ tầng của từng khu vực khi ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng tại khu vực nội đô. Vì vậy, ta phải nghiêm túc thực hiện. Việc doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ là rất đáng hoan nghênh, để bù đắp lại nguồn vốn cho doanh nghiệp đã đầu tư, thay vì chấp thuận cho xây thêm cao ốc cao 34-50 tầng ở nội đô, thành phố có thể xem xét trả cho doanh nghiệp quỹ đất đối ứng tương ứng…

Cuối năm 2016, nhằm chỉnh trang tổng thể và đồng bộ bộ mặt đô thị, Hà Nội đã công bố 19 doanh nghiệp tham gia lập quy hoạch cải tại 26 khu chung cư cũ trên địa bàn. Theo kế hoạch, trước tháng 4/2017, các đề án quy hoạch phải được nộp về Sở QH-KT.

Tuy nhiên, việc lập quy hoạch đã không đảm bảo đúng tiến độ. Một số khu chung cư nằm sâu trong những khu dân cư có giá trị thương mại kém vẫn ế khách. Sau khi Tập đoàn Hòa Phát xin rút lui, khu tập thể Tân Mai (Hai Bà Trưng) đến nay vẫn chưa có đơn vị vào thay thế lập quy hoạch. Việc lập quy hoạch 3 khu tập thể Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nhà máy thuốc lá Thăng Long buộc phải chuyển giao cho Vinaconex thực hiện sau khi Tập đoàn Sun Group rút lui. Mới nhất, khi một đại gia bất động sản xin rút lui vào phút chót không rõ lý do, vừa có thêm 3 khu tập thể cũ là Đường Sắt, 60 Thổ Quan, Xí nghiệp xây lắp H24 rơi vào cảnh “bơ vơ”.

Việc cải tạo chung cư cũ đến bao giờ mới thực sự có lối thoát? Vấn đề này còn đang chờ giải pháp thực sự khả thi của Hà Nội trong cân đối lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Theo Tiền phong Online