Khó khăn trong bầu Ban Quản trị

Sau khi bàn giao cho cư dân vào sinh sống trong các tòa nhà thì chủ đầu tư cùng cư dân tiến hành tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu Ban Quản trị. Tuy nhiên, không phải Hội nghị nào cũng bầu ngay được Ban Quản trị hợp lệ mà phải tiến hành nhiều lần mới thành công bởi tỷ lệ người dân đi bầu không đúng như quy định.

Tình trạng nứt ở chung cư An Lạc (Q.Bình Tân, TP.HCM) không được sửa chữa do kinh phí bảo trì bị thất thoát.

Khi bầu được rồi lại phát sinh đủ thứ bởi những người trong Ban Quản trị không có chuyên môn hoặc tham gia kiêm nhiệm, cho nên thiếu hiểu biết về vận hành quản lý tòa nhà cũng như việc sử dụng 2% quỹ bảo trì cũng gây nhiều bức xúc cho cư dân. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư không muốn và không tin tưởng để bàn giao quỹ bảo trì tòa nhà cho Ban Quản trị (ngoại trừ một vài chủ đầu tư cố tình chiếm dụng không muốn bàn giao).

Do đó việc khó bầu được Ban Quản trị là tình trạng của hầu hết chung cư hiện nay tại TP.HCM. Nhiều chung cư trải qua 3 - 5 lần họp, bầu, dán thông báo công khai thường xuyên, nhưng vẫn chưa chọn được người đại diện cho cư dân để quản lý hoạt động chung. Nguyên nhân, có nơi thì dân không chịu đi bỏ phiếu, nhiều chung cư thậm chí không có người ứng cử hoặc chưa chọn được người đủ năng lực và điều kiện đại diện cư dân...

Ở góc độ chủ đầu tư, đại diện Novaland cho biết: Các khu căn hộ cao cấp phía Nam có chính sách phí quản lý khá rõ ràng, công bố công khai từ lúc khách mua sản phẩm hình thành trong tương lai. Tuy vậy, một số khách vẫn thiếu sự tin tưởng về cách sử dụng nguồn chi phí này. Nhìn mặt tích cực, việc giám sát của cư dân cũng giúp minh bạch hóa hơn quá trình sử dụng chi phí. Mặt khác, trong quá trình bầu chọn Ban Quản trị cũng gặp nhiều khó khăn. Dù tổ chức công khai, một số cư dân vẫn không đồng ý với Ban Quản trị hiện tại, các thành viên trong Ban Quản trị cũng khó tìm tiếng nói chung trong một số vấn đề tài chính. Điều này ảnh hưởng lớn đến vận hành tòa nhà ổn định lâu dài.

Các chuyên gia quản lý tòa nhà cũng cho rằng ngoài việc sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà theo chủ ý cá nhân của thành viên Ban Quản trị thì việc không công khai minh bạch các nguồn thu từ việc khai thác quảng cáo, dịch vụ xung quanh tòa nhà cũng gây nghi kỵ bức xúc trong cư dân. Do đó chuyên gia đánh giá nếu Ban Quản trị không đủ năng lực thì không dám chủ động chi tiêu các quỹ bảo trì và bảo dưỡng theo đúng chuẩn mực, quy định. Hoặc nếu mạnh dạn chủ động chi tiêu nhưng đa phần, các Ban Quản trị cố gắng chi tiêu ở những hạng mục tối thiểu chủ yếu thang máy và phòng cháy chữa cháy theo luật định. Còn các hạng mục khác, họ không tuân thủ lịch bảo trì, bảo dưỡng theo đúng quy phạm của nhà sản xuất. Việc này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến chất lượng của công trình nhà cao tầng, sau 5 - 7 năm công trình đi vào khai thác. Chưa kể, Ban Quản trị tòa nhà còn ký hợp đồng dịch vụ với những DN sân sau hoặc năng lực yếu để hưởng phí hoa hồng cao cho bản thân.

Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM cũng có nhiều thuận lợi và khó khăn riêng. Bởi khi kiểm tra thực tế thấy nhiều nhà đầu tư rất chuyên nghiệp, chăm sóc khách hàng rất tốt, đơn vị quản lý vận hành có chuyên môn. Bên cạnh đó, cũng xuất hiện nhiều tranh chấp, nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng, giữa Ban Quản trị với cư dân.

Khi thành lập Ban Quản trị, chủ đầu tư, cư dân và chính quyền địa phương phải tiếp xúc, phải vận động, phải năn nỉ thì họ mới chịu làm. Có những trường hợp rất khó khăn trong việc đi tìm Ban Quản trị mà không ai chịu làm, có những trường hợp chọn không được vì có nhiều người đăng ký, tranh chấp với nhau để được vào Ban Quản trị…

“Nhiều người tham gia Ban Quản trị mà động cơ không trong sáng, tham gia Ban Quản trị mà nhận thức không đúng về nhiệm vụ, vị trí, quyền hạn của mình theo quy định pháp luật dẫn đến vi phạm pháp luật, đây là cơ chế tự quản mà trong điều kiện pháp luật chưa chặt chẽ”, ông Tuấn cho biết thêm.