Kẽ hở chính sách và bất cập quản lý về nhà ở xã hội

Quy luật thị trường và lựa chọn của người dân

Kinh nghiệm cho thấy, để phát triển NOXH thành công, bên cạnh sự vào cuộc của các cấp, các ngành, chủ trương đúng còn đòi hỏi một thể chế tốt. NOXH đang rất cần hệ thống cơ chế và giải pháp đồng bộ mới có thể hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà cho người nghèo, những người thu nhập thấp.

Mặc dù đạt được những yêu cầu về hiệu quả xã hội, nhưng, quá trình triển khai các dự án NOXH tại Hà Nội cho thấy sự khác biệt bởi cùng một đề bài nhưng có những đáp số khác nhau.

Căn nguyên của sự khác biệt này bắt đầu từ cách nghĩ, cách làm và cách thực hiện dưới sự chi phối chặt chẽ của quy luật kinh tế thị trường và sự lựa chọn của người dân.

Lành mạnh hóa thị trường

Với 3,7 triệu m2 NOXH được đưa vào sử dụng trên cả nước, giải quyết chỗ ở cho gần 500​.000 người thu nhập thấp đã cho thấy việc đẩy mạnh phát triển NOXH không chỉ giải quyết các vấn đề an sinh xã hội cấp thiết mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường BĐS, giúp thị trường phát triển ổn định và lành mạnh.

Hà Nội là một trong những địa phương dẫn đầu cả nước về phát triển nhà ở cho những người thu nhập thấp với hàng nghìn căn hộ được đưa vào sử dụng. Tính đến hết tháng 11/2016, toàn TP. Hà Nội đã có 36 dự án được hoàn thành với 1.335.959 m2 sàn.

Trong đó, sử dụng nguồn vốn ngân sách, Hà Nội đã thí điểm 800 căn hộ cho thuê, cho thuê mua tại khu đô thị mới Việt Hưng và dành khoảng 20ha đất tại KCN Bắc Thăng Long để xây dựng khu nhà ở cho hơn 10.000 công nhân đồng bộ về hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật.

Đặc biệt, sau khi Chính phủ yêu cầu các dự án NOXH phải có nhà xã hội cho thuê, một số chủ đầu tư đã dành 20% quỹ đất để cho thuê như: Dự án Đặng Xá (270 căn), dự án Đồng Mồ-Đại Kim (137 căn), dự án Ecohome 2 (120 căn)...

TP. Hà Nội cũng thực hiện chuyển đổi 12 dự án nhà ở thương mại sang làm NOXH với 8.883 căn hộ.

Sự lựa chọn của người dân

NOXH phục vụ đối tượng có thu nhập thấp và ngược lại, những người có thu nhập thấp có nhu cầu mua NOXH. Quy luật thị trường như tất yếu ấy phải luôn xảy ra và đúng với mọi trường hợp, mọi dự án NOXH. Nhưng, thị trường NOXH lại đang có những diễn biến gây bất ngờ cho cả chủ đầu tư và khách hàng.

Thực tế, với những doanh nghiệp làm tốt, đúng tiến độ, chất lượng, giá cả hợp lý và có vị trí phù hợp luôn được thị trường đón nhận thậm chí với mức giá cao hơn. Nhưng với những dự án quy hoạch không phù hợp, mặc dù giá rẻ, số lượng nhiều vẫn nằm trong diện “hàng ế."

Triển khai hiệu quả các dự án NOXH tại Hà Nội phải kể đến các dự án do Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Phát triển nhà Hà Nội số 5 (thuộc Handico) làm chủ đầu tư. “Sức nóng” từ những lần mở bán dự án tại KĐT Đồng Mồ - Đại Kim (quận Hoàng Mai), KĐT mới Sài Đồng (quận Long Biên), ngõ 622 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) cho thấy, khách hàng rất tin tưởng với sản phẩm NOXH do công ty xây dựng, nhất là tính công khai, minh bạch trong việc tiếp nhận, thông báo và xét duyệt hồ sơ.

Dự án NOXH Đồng Mồ - Đại Kim với tổng số 630 căn hộ, chủ đầu tư đã rất vất vả trong việc tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ khi số lượng người đăng ký quá đông. Dự án không chỉ "nóng" với gần 700 người có nhu cầu mua nhà, mà với những căn cho thuê, khách hàng cũng rất khó khăn mới có thể sở hữu căn hộ mong muốn. Dự án đã hoàn thành và bàn giao cho khách hàng chuẩn bị vào ở đón Xuân 2017.

Hay gần đây là dự án NOXH tại ngõ 622 Minh Khai, ngay giữa quận nội thành. Vì chỉ có 101 căn hộ mở bán nên gần 400 khách hàng đã phải toát mồ hôi xếp hàng để nộp hồ sơ, mong mỏi được mua nhà. Tỷ lệ “chọi” 4:1 cho thấy nhu cầu là quá lớn.

Điểm khác biệt ở chỗ, Công ty cũng là một trong những đơn vị đầu tiên của thành phố hoàn thành việc cấp “sổ đỏ” cho 100% cư dân tại dự án nhà ở cho thu nhập thấp Sài Đồng ngay sau khi bàn giao, đưa vào sử dụng hơn 400 căn hộ. Ông Trần Văn Can, Giám đốc Công ty CP Đầu tư xây dựng và Phát triển nhà Hà Nội số 5 cho hay, mục tiêu hàng đầu của doanh nghiệp là mang đến những mái nhà ổn định và phù hợp với người dân Thủ đô. Công ty chú trọng đến chất lượng, tiến độ và tiện ích cộng đồng của công trình.

Chung quan điểm, 3 dự án tại KĐT Đặng Xá (huyện Gia Lâm) do Viglacera làm chủ đầu tư cũng được đánh giá là khu nhà giá rẻ và chất lượng đảm bảo khá tốt. Theo doanh nghiệp này, để hạ giá thành, đẩy nhanh thời gian thực hiện, Tổng công ty đã phải đưa ra các giải pháp thiết kế tối ưu cùng biện pháp thi công hợp lý. Nhờ lợi thế sẵ có, Viglacera đã sử dụng những bộ vật liệu xây dựng đồng bộ, chất lượng tốt và giá cả phù hợp. Viglacera đã bàn giao gần 3.500 căn hộ, đáp ứng nhu cầu cho hơn 12.000 người dân Thủ đô.

 Tồn tại nhiều kẽ hở trong chính sách nhà ở xã hội

Kẽ hở chính sách và bất cập quản lý

Phát triển NOXH, nhà ở cho những người thu nhập thấp là sự cố gắng rất lớn của Hà Nội. Nhưng, từ thực tế triển khai loại hình nhà ở này cho thấy còn nhiều hạn chế từ chính sách hay những bất cập trong vấn đề quản lý, sử dụng.

Trả lời chất vấn cử tri về nhà ở xã hội tại Kỳ họp thứ 3 của HĐND TP. Hà Nội mới đây, Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Đức Chung thừa nhận, thông qua dư luận phản ánh, thành phố đã tiến hành kiểm tra và xác định đúng là có những đối tượng không đủ tiêu chuẩn nhưng vẫn được mua NOXH, thậm chí mua xong bán, cho thuê lại hay đục thông hai căn hộ liền kề...

Việc tuân thủ luật pháp của một số chủ đầu tư còn hạn chế như: chậm tiến độ, không chấm dứt hợp đồng đối với những trường hợp sử dụng không đúng mục đích, chưa lập Ban quản trị nhà chung cư, không có đầu mối cụ thể để kiểm tra, giám sát các hộ dân sau khi ký kết hợp đồng mua nhà...

Cũng theo Chủ tịch UBND TP. Hà Nội, quy định về NOXH là sau 5 năm người mua nhà mới được bán cũng không phù hợp và cần xem xét lại, vì theo Luật Dân sự, tài sản của cá nhân thì cá nhân có quyền sử dụng.

Ngoài ra, một số quy định về việc đơn giản hóa thủ tục xác nhận cho người dân khi mua NOXH đã gây nên tình trạng “loạn” xác nhận. Thực tế, có những người mua NOXH nhưng lại đi ô tô xịn không hiếm, cũng là do quy trình xác nhận điều kiện chưa có nhà quá dễ.

Cụ thể, theo Thông tư hướng dẫn của Nghị định 100/2015/NĐ-CP, người có nhu cầu mua NOXH chỉ cần xác nhận là chưa có nhà của lãnh đạo nơi công tác (kể cả công ty CP, công ty TNHH) kèm theo quyết định bổ nhiệm và hợp đồng lao động có thời hạn 1 năm trở nên là đã xong khâu khó khăn nhất khi làm hồ sơ.

Đây chính là kẽ hở để các đối tượng lợi dụng, làm khống hồ sơ và khi hồ sơ được xét duyệt đủ điều kiện mua NOXH thì lập tức chuyển nhượng khiến chủ đầu tư không kiểm soát được.

Trước đây, theo quy định, ngoài thủ tục xác nhận về thu nhập của cơ quan, người mua nhà bắt buộc phải xin xác nhận chưa có nhà của UBND phường nơi cư trú, nên sẽ hạn chế được nhiều tình trạng đã có nhà nhưng vẫn đăng ký mua nhà.

Song hành với những tồn tại và bất cập trên, Hà Nội vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc về quỹ đất sạch, nguồn vốn, đặc biệt là chưa điều tra sát thực tế cung - cầu để đưa ra định hướng, quy hoạch khả thi nhằm giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà giá thấp.

Theo Vietnam+