Hướng đi nào giúp hạn chế sự phụ thuộc của BĐS vào vốn vay ngân hàng?

Trong buổi tọa đàm về Xu hướng và dự báo của thị trường BĐS 2017 được tổ chức gần đây tại Hà Nội, PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung Ương chỉ ra: “Một thị trường BĐS ổn định  có thể huy động nguồn vốn phát triển từ 7 nguồn chính là: tín dụng ngân hàng, nguồn vốn từ doanh nghiệp, vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng, nhà đầu tư nước ngoài trực tiếp và gián tiếp, vốn từ thị trường đầu ngành (chứng khoán), vốn đầu tư nước ngoài và các công cụ tài chính phái sinh. Nếu cân bằng được nguồn tài chính từ các kênh này, BĐS sẽ giữ được sự ổn định và độc lập tài chính. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, 70% nguồn vốn phát triển BĐS phụ thuộc vào ngân hàng, nguồn vốn huy động từ các kênh còn lại khá hạn chế. Điều đó dẫn đến 3 rủi ro: thứ nhất là rủi ro lãi suất, thứ hai là rủi ro về hạn mức tín dụng, thứ ba là rủi ro về năng lực của bản thân khách hàng”.

Báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy quy mô thị trường BĐS hiện vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi tổng dư nợ lại tương đương khoảng 16 tỷ USD, chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. Cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào hai nguồn chính là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân. Tuy nhiên, vốn vay ngân hàng chủ yếu huy động từ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn. Vì thế, nguồn vốn này không ổn định và có độ rủi ro cao về mặt chính sách. Trong khi đó, vốn trong dân  lại không nhiều và không ổn định. Thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM cho thấy, hiện nay doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu tầm 20% trên tổng mức đầu tư dự án, có đến 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng. Một khi ngân hàng  siết chặt cho vay BĐS, đồng thời có động thái tăng lãi suất cho vay, các kế hoạch phát triển của doanh nghiệp ngay lập tức bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đối  với người mua nhà, rất nhiều người mua phải dựa vào nguồn vốn hỗ trợ của ngân hàng. Do đó, những biến động tài chính từ phía ngân hàng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cả bên bán và bên mua và trực tiếp tác động đến thanh khoản, giao dịch và nguồn cung của toàn thị trường.

Thực tế cũng cho thấy, khi NHNN đưa dự thảo Thông tư 36, siết vốn  BĐS theo hướng giảm tỷ lệ lấy vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay từ 150% lên 250%, đã buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh.

PGS. TS. Trần Kim Chung cũng chỉ ra  sự bao bọc của hệ thống ngân hàng dành cho BĐS đã dẫn đến việc thị trường quá lệ thuộc và dựa dẫm. Tìm kiếm giải pháp để thị trường BĐS có thể độc lập tài chính là rất cần thiết. Để tạo lập dòng vốn bền vững thì cần tài chính hoá, thứ nhất là tạo ra các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác; thứ hai là hệ thống tái thế chấp; thứ ba là ngân hàng tiết kiệm tương hỗ; thứ tư là các quỹ bảo hiểm, quỹ tiết kiệm hưu trí, các công cụ tài chính khác.

Hiện nay, để không quá phụ thuộc vào thị trường tài chính trong nước, nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành mạnh tay kêu gọi nguồn tín dụng từ các đối tác nước ngoài, các quỹ đầu tư quốc tế thông qua hoạt động M&A ngày càng phổ biến. Sự thâm nhập của các quỹ đầu tư Capitalland, VinaCapital, Dragon Capital, Creed và một số quỹ khác đến từ Nhật Bản, Singapore, Hồng Kông ngày càng mạnh mẽ với nguồn vốn tăng lên theo từng năm. Tuy nhiên, nguồn vốn này cũng có mức lãi suất không hề thấp, kèm theo hàng loạt yêu cầu khắt khe từ nhà tài trợ tín dụng. Hiện Việt Nam đang có một số quỹ tín thác BĐS hoạt động mạnh như VOF, VNL, Indochina Land Holdings, Vietnam Property Fund (VPF), Aseana Properties Limited (APL)… Tuy  nhiên các quỹ tín thác trên đều do nước ngoài thành lập và hoạt động tại Việt Nam như một nhà đầu tư nước ngoài. Việt Nam vẫn chưa có 1 quỹ tín thác riêng nào hoạt động trong ngành.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Nguyễn Trần Nam từng gợi ý việc hình thành một quỹ đầu tư dành riêng cho BĐS như một kênh huy động vốn độc lập cho thị trường mà không phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng. Quỹ sẽ hoạt động theo hình thức phát hành chứng chỉ trong dân cho các nhà đầu tư. Khác với chứng chỉ thông thường, chứng chỉ đầu tư bất động sản giống như cổ phiếu có thể mua đi bán lại nên tính thanh khoản cao và có cơ chế chia cổ tức hàng năm. Đây vốn không phải là hướng đi mới mẻ, đã được đề cập khá nhiều trước đó nhưng đến nay vẫn còn nhiều vướng mắc. Sự vướng mắc này chủ yếu đến từ nhận thức và tâm lý e ngại của nhà đầu tư và doanh nghiệp trong nước về mô hình. Khơi thông được những vướng mắc trên sẽ giúp BĐS có thể đứng vững mà không cần “tầm gửi” quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng.

Theo Nhịp Sống Thời Đại