Hà Tĩnh: Dự án Hoa Tiên Paradise – Xuân Thành, bán “lúa non”, “lách luật” huy động vốn

Dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành (hay còn gọi là Hoa Tiên Paradise – Xuân Thành Golf and Resort) được UBND tỉnh Hà Tĩnh 4 lần cấp văn bản chứng nhận đầu tư. Dự án hiện nay vẫn còn hoang tàn, dang dở, chưa hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng, nhưng chủ đầu tư đã hợp tác với Sàn giao dịch bất động sản (BĐS) Cty CP BĐS Thế Kỷ (CenLand) phân lô, bán nền, thu tiền rầm rộ. Việc mở bán dự án này đang “lách luật” huy động vốn trái quy định của pháp luật.

Dự án còn đang dang dở vẫn ráo bán rầm rộ và đã bán được 70% trên tổng số lô đất.

Đã bán được 70% dự án khi hạ tầng vẫn đang là một đống “bùi nhùi”

Dù chưa đủ điều kiện để mở bán nhưng chủ đầu tư Dự án Hoa Tiên Paradise (xã Xuân Thành, huyện Nghi Xuân, Hà Tĩnh) vẫn ngang nhiên dùng mọi cách để “lách luật” huy động vốn, đẩy khách hàng vào nguy cơ “bỏ tiền ra mua rủi ro”.

“Chúng tôi đã bán được 70% số lô đất nền ở Dự án Hoa Tiên Paradise, trong đó giai đoạn 1 gần như đã bán hết, còn giai đoạn 2 (đang thi công dang dở) đã bán được 30%” - Đó là khẳng định chắc nịch của một nhân viên giao dịch (xin được giấu tên) thuộc Cty CP BĐS Thế Kỷ (đơn vị được hợp đồng bán dự án).

Dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành, huyện Nghi Xuân (Dự án) do Cty CP Hồng Lam Xuân Thành (VABIS Group) làm chủ đầu tư, được UBND tỉnh Hà Tĩnh cấp giấy chứng nhận đầu tư (GCNĐT) số 28121000012 lần đầu tiên vào ngày 31/01/2008. Tiếp đó, sau 4 năm được điều chỉnh thay đổi cấp lại lần 1 vào ngày 10/4/2012. Đến ngày 25/12/2014, theo đề nghị và cam kết của chủ đầu tư dự án, UBND tỉnh Hà Tĩnh đã điều chỉnh cấp GCNĐT với một số nội dung thay đổi so với ban đầu. Tiếp tục 4 năm sau, ngày 13/9/2018, UBND tỉnh Hà Tĩnh điều chỉnh lần 3 bằng công văn cho tiếp tục thực hiện dự án với lý do “có một số nguyên nhân khách quan dẫn tới chậm tiến độ so với quy định”(?).

Tại GCNĐT điều chỉnh lần 2, do ông Nguyễn Thiện - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tĩnh ký, Dự án được điều chỉnh có quy mô xây dựng villa sân golf, villa bãi biển, villa vườn với 206.874m2 và trồng, bảo vệ rừng phòng hộ với 55.771m2… Đồng thời, trong chứng nhận đầu tư này còn quy định rất rõ: “Từ tháng 5/2015 đến tháng 12/2016: Thi công xây dựng hoàn thành các công trình nhà ở còn lại và các công trình dịch vụ dùng chung gồm: Trường tiểu học, nhà trẻ, trạm y tế, nhà hàng, siêu thị, trạm xăng, khu thể dục thể thao, khu vệ sinh công cộng, trồng cây xanh…”.

Trong GCNĐT điều chỉnh lần 2 còn khẳng định: “Đây là lần cuối cùng điều chỉnh tiến độ Dự án; Trường hợp Dự án tiếp tục chậm tiến độ so với tiến độ cam kết và quy định tại GCNĐT điều chỉnh này, thì UBND tỉnh sẽ chấm dứt hoạt động đầu tư Dự án, thu hồi GCNĐT và không hoàn trả kinh phí nhà đầu tư đã thực hiện theo quy định của pháp luật (Nhà đầu tư không được khiếu kiện)”. Nhưng không biết vì lý do gì mà vào ngày 13/9/2018, UBND tỉnh Hà Tĩnh lại có Công văn điều chỉnh dự án lần 3 do ông Nguyễn Thanh Điện - Phó Chánh văn phòng UBND tỉnh ký, nội dung: “có một số nguyên nhân khách quan dẫn tới chậm tiến độ so với quy định”?

Với một dự án có GCNĐT từ 31/01/2008 mà tới nay vẫn chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng, được UBND tỉnh Hà Tĩnh tạo điều kiện 4 lần ra văn bản để tiếp tục thực hiện dự án và kêu gọi vốn, dư luận dễ đặt câu hỏi nghi vấn cho là “ưu ái quá mức”? Để lãng phí hàng trăm nghìn m2 tài nguyên đất hơn 10 năm qua, ai sẽ phải chịu trách nhiệm? Để chậm tiến độ tới 10 năm, phải chăng năng lực của chủ đầu tư có vấn đề? Có điều gì chắc chắn cho việc Cty CP Hồng Lam Xuân Thành hoàn thành Dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành đúng tiến độ, trong khi chủ đầu tư này đã chậm tiến độ trong 10 năm qua?

Hồn Villa, da “tạm bợ”

Một đại dự án hạ tầng phân lô bán nền được đầu tư quy mô, có tổng mức đầu tư gần 1.500 tỷ đồng như Dự án Hoa Tiên Paradise với giá bán trên dưới 10 triệu đồng/m2, lẽ ra, chủ đầu tư phải chú trọng tới chất lượng hạ tầng (hệ thống điện, nước, cây xanh và quan trọng nhất là nền móng hạ tầng). Thế nhưng, thực tế tại Dự án này, chủ đầu tư không tiến hành bóc phong hóa tầng phủ mà vẫn sử dụng tầng phủ là lớp đất cát thổ phỉ để làm nền dự án.

Theo anh N, một kiến trúc sư ngành Xây dựng: Điều tối kị trong xây dựng hạ tầng là không bóc phong hóa lớp đất thổ phỉ. Nghiêm trọng hơn ở Dự án Hoa Tiên Paradise lại là dự án phân lô bán nền, xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng ven biển. Địa chất không bền vững, hạ tầng yếu sẽ là nguyên nhân chính dẫn đến sự xuống cấp của các tòa nhà, khu nghỉ dưỡng, villa và biệt thự trong một sớm, một chiều.

Ngoài ra, những hạng mục như cây xanh, ghi nhận thực tế bên trong khu dự án Hoa Tiên Paradise, số lượng cây như phi lao, dừa... được trồng thưa thớt, đa số bị héo chết bởi không phù hợp địa chất và khí hậu, số còn lại thì còi cọc, thiếu sức sống...

Bảng giá và hầu hết số lô đã được bán sạch (văn bản số liệu do nhân viên thuộc cho Cty CP BĐS Thế Kỷ cung cấp).

Tuy vậy, để mời chào khách hàng mua đất nền, chủ đầu tư đã đưa ra rất nhiều các chương trình khuyến mãi tặng quà có giá trị “Chương trình ưu đãi đặc biệt. Áp dụng cho 100 căn đầu tiên đặt cọc từ 15/3/2019 – 21/4/2019”, “Tặng 30 chỉ vàng tương đương 100 triệu đồng cho các sản phẩm biệt thự biển, biệt thự Golf, tặng 10 chỉ vàng tương đương 35 triệu đồng cho các sản phẩm liền kề, Shophouse, biệt thự phố…”. Trong khi đó đa phần hạng mục của dự án chưa được hoàn thiện và có rất nhiều hạng mục quan trọng còn chưa bắt đầu triển khai.

Theo ghi nhận từ nhiều nguồn thông tin thì các biệt thự ven biển và biệt thự vườn đã bán hết, chỉ còn khoảng 60 căn biệt thự golf, đa số mua theo phương thức đặt cọc. Bà Hoàng Thương Huyền - Phó Giám đốc Cty CP Hồng Lam Xuân Thành khẳng định: Hiện nay, chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để mở bán, mà mới chỉ ký hợp đồng độc quyền phân phối dự án cho Cty CP BĐS Thế Kỷ (CenLand), vậy nên nếu khách hàng có nhu cầu mua, sẽ đặt cọc thông qua sàn giao dịch BĐS CenLand. Trong khi đó các nhân viên môi giới BĐS cho biết thêm, trước đây các khách hàng muốn mua sẽ đặt cọc tiền thông qua sàn BĐS.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các Cty BĐS kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Tuy nhiên, khi ký kết hợp đồng, người mua có nguy cơ gặp phải những rủi ro như: Chủ đầu tư không thể tiến hành thủ tục tách sổ, sang tên cho khách hàng vì tổng thể dự án chưa tiến hành xong hoặc có thể chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn huy động từ người mua để thực hiện các công việc không liên quan đến dự án, do vậy dự án bị kéo dài, chậm tiến độ. Hoặc do năng lực của chủ đầu tư yếu kém dẫn đến việc phải thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng, vì vậy cũng không thể triển khai các thủ tục tách sổ.

Với những thông tin ghi nhận của phóng viên về các vấn đề bất cập của Dự án Hoa Tiên Paradise, do Cty CP Hồng Lam Xuân Thành (VABIS Group) làm chủ đầu tư, rất mong các cơ quan chức năng tại Hà Tĩnh sớm vào cuộc kiểm tra, xác minh làm rõ vấn đề trên, để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh và đảm bảo quyền lợi của khách hàng.

Theo Khoản 1, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.