Gỡ rối cho chung cư cũ

Muốn tháo dỡ các chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, TP HCM cần sớm ban hành khung chính sách thu hút nhà đầu tư

Sở Xây dựng TP HCM đặt mục tiêu đến năm 2020 sẽ tháo dỡ toàn bộ 15 chung cư (CC) cấp D nhằm bảo đảm an toàn cho người dân và chỉnh trang đô thị.

Khó tìm nhà đầu tư

Trong số 15 CC cấp D xây dựng trước năm 1975, Sở Xây dựng TP chia thành 2 mức độ là nguy hiểm và hư hỏng nặng, trong đó có 8 CC nguy hiểm cần tháo dỡ khẩn cấp. Các CC này tập trung ở nội thành và là nơi sinh sống của 1.003 hộ dân. Cơ quan chức năng đã tổ chức di dời nhưng mới chỉ có 3 CC được di dời hoàn toàn: 128 Hai Bà Trưng và 23 Lý Tự Trọng (quận 1), 6 Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4); 2 CC đang di dời dang dở: 11 Võ Văn Tần (quận 3) còn 1 hộ và 119B Tân Hòa Đông (quận 6) còn 25 hộ. Ngoài ra, lô E CC 518 Võ Văn Kiệt (quận 1) được xây dựng từ năm 1996 dù không thuộc diện di dời nhưng sau khi kiểm định, UBND quận 1 nhận thấy không an toàn nên đã di dời khẩn cấp hồi đầu năm 2019. Như vậy, hiện TP còn đến 10 chung cư chưa được triển khai di dời.

Người dân ở chung cư Vĩnh Hội (phường 6, quận 4, TP HCM) mong chờ ngày được tái định cư trong các căn hộ tiện nghi như những chung cư gần đó

Để đẩy nhanh tiến độ tháo dỡ CC cũ và xây dựng CC mới, UBND TP đã ban hành Quyết định số 1017 năm 2017 ủy quyền, phân công cho UBND quận thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến các thủ tục đầu tư, cải tạo, sửa chữa CC cũ, xây dựng CC mới. Thế nhưng, đến nay mới chỉ có 4/15 CC có chủ đầu tư, 2 CC đã tổ chức hội nghị nhà CC và lựa chọn chủ đầu tư, còn lại 9 CC vẫn chưa có chủ đầu tư.

Lý giải điều này, một số nhà đầu tư (NĐT) cho rằng CC cũ có diện tích đất nhỏ nên khi xây dựng mới phải tăng số tầng lên để vừa tái định cư (TĐC) vừa có lợi nhuận. Trong khi đó, chỉ tiêu quy hoạch ở một số quận bị khống chế về chiều cao, dân số nên phương án đầu tư không khả thi. Một vấn đề khác là diện tích căn hộ ở một số CC cũ thường nhỏ, khi chuyển sang căn hộ mới thì phát sinh diện tích chênh lệch. Với phần diện tích này, NĐT muốn bán theo giá thương mại để tăng lợi nhuận, còn người dân thì lại muốn được mua theo giá ưu đãi như nhà ở xã hội. Ví dụ, CC Trúc Giang (quận 4) có những căn hộ chỉ rộng 18 m2, khi chuyển sang căn hộ lớn hơn, chẳng hạn 50 m2 thì số tiền mua theo giá thương mại lên đến 1,5 tỉ đồng, không khả thi với nhiều hộ dân.

Hài hòa lợi ích

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (thuộc Sở Xây dựng TP), cho biết trong dự thảo lần thứ 8 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và TĐC của các dự án cải tạo, xây dựng lại CC cũ mà sở mới trình UBND TP có nhiều điểm mới, đưa ra phương án cho các tình huống phát sinh. Cụ thể, tỉ lệ hoán đổi diện tích căn hộ TĐC và căn hộ cũ tối thiểu là 1,1 lần, nếu UBND quận và NĐT thống nhất được tỉ lệ hoán đổi lớn hơn thì người dân sẽ được hưởng lợi nhiều hơn. Đối với những căn hộ được TĐC theo tiêu chuẩn của dự án nhưng có diện tích nhỏ hơn 25 m2 thì được bố trí một căn hộ có diện tích 25 m2 mà không phải trả thêm tiền.

TP khuyến khích NĐT xây dựng những căn hộ TĐC phù hợp với diện tích căn hộ cũ để hạn chế phát sinh diện tích chênh lệch. Trong trường hợp bất khả kháng, diện tích căn hộ TĐC lớn hơn thì diện tích chênh lệch người dân được mua với giá tính theo dự toán đầu tư xây dựng công trình do NĐT lập (không bao gồm chi phí tạm cư, lãi vay) nhưng không vượt quá suất vốn đầu tư xây dựng công trình do UBND TP ban hành. Ở chiều ngược lại, nếu diện tích căn hộ TĐC nhỏ hơn căn hộ cũ, phần diện tích chênh lệch, người dân sẽ được nhà nước thanh toán theo giá thị trường.

Về vấn đề xây thêm căn hộ trên diện tích CC cũ chỉ có cách tăng số tầng, đi cùng với đó là tăng chỉ tiêu dân số, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Lê Hoàng Châu đề xuất TP cần gỡ vướng vấn đề này để tăng tính khả thi trong việc tháo dỡ CC cũ. Ngoài ra, quy định hiện hành đối với các dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư được khống chế lợi nhuận 10%, ông Châu kiến nghị đối với phần diện tích chênh lệch, nhà nước có thể áp dụng quy định này theo phương án NĐT được bán với giá bảo toàn vốn cộng với 10%. Ông Châu cho rằng phương án này khả thi về mặt tài chính cho NĐT lẫn người dân.

UBND các quận cần chủ động

Ông Phan Trường Sơn cho rằng các quận cần chủ động thực hiện theo nội dung ủy quyền, phân công của TP thì mới đẩy nhanh tiến độ di dời, tháo dỡ CC cũ và xây dựng CC mới. Sở Xây dựng đã kiểm định và xếp loại CC, quận là đơn vị gần người dân nhất, NĐT quan tâm đến dự án cũng phải liên hệ quận để tìm hiểu. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện, nếu có vấn đề gì phát sinh thì quận chủ động báo cáo tình hình thực tế và đề xuất phương án để các sở, ngành chung tay gỡ rối. Theo ông Sơn, thực tế vẫn còn tình trạng các quận làm văn bản đề nghị hướng dẫn với nội dung chung chung, ngay cả với những nội dung đã được ủy quyền, phân công khiến thời gian thực hiện bị kéo dài.