Đề xuất giao các công ty chuyên nghiệp vận hành nhà chung cư

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết bộ này đang nghiên cứu, lấy ý kiến về các giải pháp để quản lý hiệu quả nhà chung cư.

Báo cáo của Bộ Xây dựng trước Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội tại phiên giải trình về việc thực hiện pháp luật về quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư, cho thấy trên cả nước có 11 địa phương có tranh chấp, khiếu nại trong đó chủ yếu xảy ra tại Hà Nội và Tp.HCM với tổng số 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý vận hành; trong đó có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Cần thiết có quỹ bảo trì

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), bảo hành các công trình xây dựng là việc làm thường xuyên, thời hạn bảo hành thông thường là 5 năm.

Đặc biệt, trang thiết bị trong toà nhà cũng được các hãng sản xuất bảo hành nhưng với thời gian nhất định. Sau thời gian đó, người sử dụng phải có trách nhiệm bảo trì thường xuyên.

Đối với Việt Nam, nhà xây dựng từ thập kỷ trước không có quỹ bảo trì. Hầu hết các sửa chữa lớn nhỏ đều do Nhà nước bỏ tiền ra. Nếu không có Nhà nước hỗ trợ, những hạng mục hư hỏng vẫn sẽ "thi gan" cùng thời gian.

"Nhà từ những năm trước nếu có quỹ bảo trì sẽ không bị xuống cấp như thế, nhiều công trình có nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào. Chung cư cao tầng hiện nay không có quỹ bảo trì thì những hạng mục như thang máy hỏng, máy bơm nước hỏng… không biết duy trì ra sao", ông Hà nói.

Theo kinh nghiệm, tất cả các nước trên thế giới đều có quỹ bảo trì. Ở một số nước tiên tiến, phí quản lý hàng tháng được trích 15 - 20% đưa vào quỹ bảo trì, dự phòng khi có sự cố.

Tại Việt Nam, nhà chung cư chủ yếu vẫn dành cho người có thu nhập trung bình sinh sống. Do đó, cần phải có quy định, phải nghiên cứu cho phù hợp với tình hình, điều kiện kinh tế của mỗi quốc gia.

"Tôi cho rằng chắc chắn phải có quỹ bảo trì, người dân phải quản, thông qua ban quản trị, nên thu theo tháng hay thu một lần", ông Hà nhấn mạnh.

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Hà, tranh chấp quỹ bảo trì chủ yếu do chủ đầu tư chưa bàn giao cho ban quản trị, chưa công khai minh bạch trong chi tiêu, hoặc chính ban quản trị vi phạm về quy chế tài chính khi quản lý quỹ bảo trì.

Việc đóng 2% không thể giao cho chủ đầu tư quản lý, chủ đầu tư không được giữ tiền đó. Nếu không chuyển giao cho dân là vi phạm pháp luật.

Tăng cường thanh kiểm tra

Một số chuyên gia cũng cho rằng khoản 2% kinh phí này nên giao cho một ngân hàng giữ. Khi thành lập được ban quản trị, chủ đầu tư và ngân hàng phối hợp giao lại cho ban quản trị quản lý, sử dụng quỹ đó.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà cho rằng dù thế nào thì công tác quản lý của Nhà nước vẫn là quan trọng. Cơ quan quản lý nhà nước không chỉ quản lý hành chính mà cần phải nâng cao công tác thanh kiểm tra và xử lý vi phạm. Chính vì vậy sai phạm vẫn tiếp tục lây lan, chế tài không kiên quyết nên chủ đầu tư vẫn cứ chây ì.

Ông Hà cho rằng các cơ quan quản lý nhà nước nên dành 50% công việc cho xây dựng văn bản, còn 50% nên tập trung cho công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm. Khi nào mọi việc tốt lên thì việc thanh tra kiểm tra sẽ ít đi.

Tất cả các quy định đều có trong Luật Nhà ở, các quy định xử phạt vi phạm nhà chung cư đã có, thậm chí tái phạm còn không cho phép làm chủ đầu tư dự án đó hoặc xử lý hình sự.

"Rõ ràng chỉ khi nào người dân phản ánh thì cơ quan quản lý nhà nước mới biết. Rõ ràng công tác thanh tra, kiểm tra chưa tốt, vì vậy sẽ còn các tranh chấp", ông Hà nhấn mạnh.

Để giải quyết những mâu thuẫn này, cũng tại phiên giải trình trước Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết bộ này đang nghiên cứu, lấy ý kiến về các giải pháp để quản lý hiệu quả nhà chung cư.

Về mô hình quản lý nhà chung cư, ngoài mô hình Ban quản trị như hiện nay, Bộ Xây dựng đề nghị nghiên cứu theo hướng quy định bổ sung hai mô hình quản lý chung cư để hội nghị chung cư lựa chọn phù hợp với điều kiện thực tế của từng khu.

Thứ nhất, chủ đầu tư quản lý, vận hành nhà chung cư. Theo mô hình này, chủ đầu tư là đơn vị thu, quản lý kinh phí bảo trì và trực tiếp quản lý vận hành nhà chung cư.

Thứ hai, các doanh nghiệp quản lý, vận hành chung cư chuyên nghiệp sẽ thực hiện việc quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư.

Theo hướng đề xuất này, người dân trong chung cư sẽ tự họp bàn, quyết định lựa chọn hai mô hình này để triển khai tại chung cư.