Chuyên gia lý giải hiện tượng sốt đất và hiến kế "trị" giá đất ảo

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam (TGĐ Công ty CP tư vấn Nam Phát):

Sửa quyết định 33 để “giảm nhiệt”
Giá nhà đất tại nhiều khu vực trên địa bàn Tp.HCM và một số khu vực vùng ven hiện đang lên 'cơn sốt' nhưng chưa đến mức độ 'nóng'. Nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là yếu tố tâm lý, khu Đông (Tp.HCM) hiện giá lên cao do kết nối hạ tầng giao thông tốt nên các khu khác cũng 'ăn theo' lên giá.

Nguyên nhân thứ hai, hiện nay Nhà nước chưa ban hành quyết định sửa đổi quyết định 33/2014 (quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa) của UBND Tp.HCM. Một số quận huyện trên địa bàn đang 'tắc nghẽn' việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư khiến nguồn cung bị hạn chế. Nếu trước đây lượng sản phẩm đất nền mới cung cấp cho thị trường 10 phần, thì giờ chỉ còn 1-2 phần gây ra tình trạng khan hiếm nền đất cho những người có nhu cầu mua ở thực sự. Trong khi đó, đất vùng ven hiện đang trở thành xu hướng tìm kiếm của những người không thích ở chung cư.

Các “cò” đất đã nhanh chóng lợi dụng tình trạng khan hiếm nguồn cung để đẩy giá lên cao. Có một số nơi giá bị đẩy lên ảo. Chẳng hạn một số khu vực ở quận 9, có những lô đất cách đây 2 năm chỉ có giá từ 7-10 triệu đồng/m2 nhưng giờ đang 'kêu' gần 30 triệu đồng/m2, thực sự là ảo quá.

Để nhanh chóng hạ nhiệt cơn sốt giá đất, Tp.HCM cần xem xét ban hành quyết định mới về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư phù hợp, giải quyết tắc nghẽn. Những khu đất nào hợp quy hoạch, phù hợp tiêu chuẩn thì nên giải quyết để người dân được tách thửa, phân lô vì hợp với nhu cầu thực.

Ngoài ra, các quận, huyện trên địa bàn thành phố nên xem xét lại các khu quy hoạch 'treo' để người dân chuyển đổi mục đích hoặc xóa bớt quy hoạch 'treo' để giảm nhiệt. Cái chính là thành phố phải kiểm soát, quản lý cho đúng quy định, tránh tình trạng lách luật, làm sai luật.

Bà Trần Thị Cẩm Tú (TGĐ Công ty CP dịch vụ BĐS Eximrs):

Cẩn thận “dính” chiêu làm giá
Tôi cho rằng có 3 lý do khiến đất ở các khu vực trên địa bàn Tp.HCM sốt giá thời gian qua. Thứ nhất, cơ sở hạ tầng ở các khu vực này hiện đã được kết nối tốt hơn so với trước đây. Thứ hai, giá đất ở khu vực trung tâm thành phố đang quá cao khiến người dân có xu hướng giãn ra mua đất ở các vùng ven với giá dễ chấp nhận, nhất là đối với những gia đình trẻ, người lao động. Thứ ba, cuối năm 2016 đầu năm nay, một số nhà đầu tư lớn dự tính đầu tư các siêu dự án ở các huyện vùng ven như Cần Giờ, Củ Chi hoặc Nhơn Trạch (Đồng Nai)... Nhà đầu tư kỳ vọng đất nền tại các khu vực này sẽ tăng nên đổ xô mua đất.

Một tấm biển quảng cáo mua bán nhà đất trên đường Nguyễn Duy Trinh, Tp.HCM. Ảnh: Quang Định

Thời gian qua thấy người dân mua đất rần rần tôi cũng thấy choáng! Trước đây nói giá 'ảo' bởi giá tăng nhưng không có người mua. Còn hiện giờ dù giá được đẩy lên kinh khủng vẫn có người mua. Nguy hiểm hơn, một số người thấy thị trường mua bán ào ào nên có tư duy mua để 'lướt sóng', khi mua không để ý đến pháp lý rất dễ mua trúng đất pháp lý không ổn, đất quy hoạch hoặc 'dính bẫy' các chiêu thức làm giá.

Vì vậy theo tôi, lúc này người mua phải bình tĩnh, không thể có sự tăng giá vô lý kiểu hôm nay thông báo một giá, ngày mai lại tăng lên giá khác. Để mua đất trước tiên cần xem xét giấy tờ pháp lý, tiềm năng chủ đầu tư của dự án. Điểm mấu chốt là lựa chọn dự án phải có kết nối hạ tầng, khả năng xây dựng vào ở sớm. Về giá bán, cần so sánh với giá của một số BĐS tương tự trong cùng một khu vực từ đó quyết định mua hay không.

Ông Võ Tấn Hoàng Văn (TGĐ Ngân hàng Sài Gòn - SCB):

Chủ yếu rút tiết kiệm đầu cơ
Thời gian qua, đất nền có hiện tượng sốt giá, nhất là từ trước tết nguyên đán đến nay. Thực tế đa phần những người tham gia đầu cơ là những người có tiền nhàn rỗi, thấy có cơ hội thì rút tiền tiết kiệm để đầu tư kiếm lời. Một số khác là những người đã có nhà, đất và dùng nó làm tài sản thế chấp để vay.

Tuy nhiên, thực tế tỉ lệ cho vay của các ngân hàng không thấm vào đâu vì các Ngân hàng thẩm định rất kỹ dựa trên bảng giá đất trước đây và áp dụng ổn định trong vòng một năm. Ngân hàng không cho vay trên giá đất khi thị trường trong cơn sốt. Sau một năm, khi thị trường ổn định và thiết lập mặt bằng giá mới, các Ngân hàng mới cập nhật lại bảng giá.

Lý giải việc tín dụng những tháng đầu năm tăng cao, theo ông Văn là do cuối năm ngoái, các Ngân hàng hạn chế cho vay vì hết “room”, giờ dồn vào đầu năm. Trên thực tế tín dụng vẫn tăng nhưng chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất chứ vốn đổ vào BĐS không nhiều vì các Ngân hàng đều thận trọng trong cho vay.

Ông Nguyễn Hoàng Minh (PGĐ Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM):

Đã cảnh báo các ngân hàng
Tính đến cuối tháng 4 vừa qua, tín dụng trên địa bàn Tp.HCM đã tăng 5,64%, tức gấp đôi so với cùng kỳ năm 2016. Trước tình trạng BĐS 'nóng' lên trong thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước cũng đã đưa ra cảnh báo với các Ngân hàng, tuy nhiên có thực tế dù tăng về số tuyệt đối nhưng tỉ trọng tín dụng dành cho lĩnh vực BĐS không tăng cao bằng tín dụng sản xuất, thậm chí còn giảm đi trong vài năm trở lại đây.

Cụ thể, năm 2014 tín dụng BĐS chiếm 14% dư nợ, đến năm 2015 tỉ lệ này còn 12,3%, và đến cuối năm 2016 tỉ lệ cho vay BĐS trong tổng dư nợ chỉ còn 10%. Nguyên nhân do các Ngân hàng chủ động điều chỉnh sau khi Ngân hàng Nhà nước phát tín hiệu cũng như có những điều chỉnh bằng chính sách.

Hiện các Ngân hàng cũng tỏ ra thận trọng khi rót vốn vào các dự án BĐS và chỉ ưu tiên rót vốn cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính. Khoản các Ngân hàng cho vay chủ yếu với người mua nhà để ở, trả nợ bằng lương.

Theo Tuổi trẻ online