Cải tạo chung cư cũ: Cần đồng bộ về cơ chế

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều bất cập. Ảnh: Thái Hiền

Tuy nhiên, để giải quyết những vướng mắc hiện nay cần có sự đồng bộ về cơ chế, từ hỗ trợ DN đến quy hoạch, giải phóng mặt bằng, tái định cư và phát huy vai trò của chủ sở hữu CCC.
 
Phải chứng minh năng lực tài chính
 
Theo quy định của Thông tư 21, vai trò của các chủ sở hữu CCC được phát huy hơn khi quy định: DN kinh doanh bất động sản muốn làm chủ đầu tư dự án cải tạo CCC phải chuẩn bị hồ sơ đăng ký tham gia theo quy định pháp luật, để lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư. Hồ sơ đề xuất tham gia dự án, ngoài đơn đăng ký, còn gồm giấy tờ chứng minh vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, chứng minh vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật kinh doanh đất đai.
 
Cùng với đó, phương án đề xuất thực hiện dự án phải có thiết kế sơ bộ, quy hoạch tổng mặt bằng, các chỉ tiêu cơ bản như hệ số sử dụng đất, chiều cao, tổng số căn hộ; các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án; phương án bồi thường, tái định cư; giải pháp tài chính, huy động vốn thực hiện dự án; tiến độ triển khai dự án… Liên quan đến bố trí tái định cư, thông tư yêu cầu phải thông qua hợp đồng ký kết căn cứ trên phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
 
Theo lãnh đạo một DN bất động sản, những quy định tại Thông tư 21 và Nghị định 101 về cải tạo, xây dựng lại CCC khá chi tiết, có điểm mới giúp DN gỡ vướng về thủ tục đăng ký đầu tư dự án. Đặc biệt, quy định chứng minh vốn pháp định, vốn chủ sở hữu, phải có phương án, giải pháp tài chính, huy động vốn thực hiện dự án… giúp lành mạnh hóa việc đầu tư; tránh tình trạng DN không có năng lực tài chính cũng nhận dự án, rồi tùy tiện huy động vốn, thỏa thuận bồi thường, tái định cư, nhưng không bảo đảm được tiến độ triển khai, đang xảy ra khá phổ biến.
 
Hài hòa lợi ích các bên
 
Tuy nhiên, nếu nhìn vào các dự án đang triển khai, có thể thấy việc cải tạo, xây dựng lại CCC là nhiệm vụ rất khó khăn, đòi hỏi phải có những cơ chế, chính sách quyết liệt, cụ thể mới có khả năng thực hiện được. 
 
Theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà - Sở Xây dựng Hà Nội, các chủ sở hữu thường yêu cầu quyền lợi quá cao, nhất là các hộ tầng 1 có diện tích sử dụng kinh doanh dịch vụ, trong khi trách nhiệm tham gia, đóng góp cải tạo, xây dựng mới nhà ở chưa được quy định, dẫn đến việc thương thảo, thỏa thuận giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư gặp khó khăn. “Hiện các CCC chủ yếu đã bán cho hộ gia đình và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên tạo được sự đồng thuận cùng lúc nhiều chủ sở hữu không đơn giản” - ông Vũ Ngọc Đạm nói.
 
Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng - Phát triển nhà số 7 Hà Nội Trần Mạnh Dũng cho biết, các CCC qua hàng chục năm sử dụng đã thay đổi rất nhiều về thiết kế. Đơn cử, tại khu tập thể Nguyễn Công Trứ, phần diện tích cơi nới, lấn chiếm lưu không lớn hơn cả diện tích của 14 CCC; mật độ xây dựng dày đặc, lên tới 70%, nên chủ đầu tư mất cân đối về tài chính. Lấy ví dụ dự án nhà C1 tập thể Thành Công mất 7 năm để thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, ông Trần Đức Thắng, Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Cienco 1 cho rằng, hầu hết các dự án cải tạo CCC vướng mắc do mâu thuẫn lợi ích giữa DN và người dân nên cần chính sách gỡ được bản chất của vấn đề tồn tại. 
 
Cơ chế cần thống nhất, do Nhà nước ban hành, không nên để DN tự thỏa thuận; chỉ cần hơn 50% hộ dân đồng thuận là tổ chức giải phóng mặt bằng. Ngoài việc điều tiết lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án, Nhà nước có thể tính toán chênh lệch địa tô để điều tiết hỗ trợ từ dự án có vị trí đẹp cho dự án có vị trí không đắc địa.
 
Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị, trên cơ sở quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, Nhà nước lập quy hoạch chi tiết cải tạo các khu CCC, xác định rõ chỉ tiêu điều chỉnh và đặc thù từng khu. Từ quy hoạch chi tiết được duyệt, Nhà nước cân đối lợi ích đầu tư trong phạm vi toàn thành phố để tạo cơ chế cho nhà đầu tư. Được biết, TP Hà Nội đã công bố danh sách 10 khu CCC dự kiến triển khai cải tạo, xây dựng lại trong giai đoạn 2016-2020, với tổng kinh phí hơn 360.000 tỷ đồng.
 
PGS.TS Vũ Thị Vinh, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kiến trúc: Để tạo sự đồng thuận của người dân khu CCC, chúng ta nên học tập Nhật Bản và Singapore phân nhóm dân cư dựa vào thu nhập, độ tuổi để xây dựng chính sách phù hợp, tránh những căn hộ quá lớn người thu nhập thấp không đủ tiền mua lại; tạo điều kiện cho người thu nhập thấp, trung bình mua nhà ở xã hội ở nơi khác, với tỷ lệ quy đổi diện tích hấp dẫn.

Gia Khánh (HNM) | Theo Cafeland.vn