Bồi thường thấp nên dự án… ỳ ạch

1 m2 đất nông nghiệp, Nhà nước bồi thường gần 4 triệu đồng trong khi doanh nghiệp bồi thường hơn 10 triệu đồng.

Ngày 3-7, Đoàn đại biểu Quốc hội (ĐBQH) TP.HCM có buổi giám sát về chính sách bồi thường, tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất làm các dự án tại quận 12 và Thủ Đức.

Thu hồi, bồi thường trong cùng ngày: Khó làm

Hiện nay tại TP.HCM, rất nhiều dự án chậm tiến độ vì vướng khâu bồi thường giải phóng mặt bằng (BTGPMB), hỗ trợ, TĐC. Nguyên nhân do nhiều chính sách còn bất cập, giá bồi thường thấp, khó khăn trong việc thẩm định giá.

Theo Ban BTGPMB quận Thủ Đức, từ khi thực hiện theo Luật Đất đai 2013 đến ngày 31-12-2018, trên địa bàn quận có tất cả 19 dự án đang triển khai. Trong đó chỉ có một dự án ngoài ngân sách nhà nước, 18 dự án còn lại đều được đầu tư bằng ngân sách. Đến nay, tất cả dự án này đều chậm triển khai và quá hạn theo luật định. Đa phần các dự án đều vướng ở khâu BTGPMB.

Lãnh đạo Ban BTGPMB quận Thủ Đức cho biết quá trình triển khai bồi thường, địa phương này gặp nhiều vướng mắc do một số quy định không khả thi. Cụ thể, quy định việc ban hành cùng lúc các quyết định thu hồi đất; phê duyệt chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC của từng hộ gia đình trong cùng một ngày.

Ông Trần Văn Lắm, Phó Trưởng ban BTGPMB quận Thủ Đức, thông tin trên địa bàn quận có những dự án có số lượng hồ sơ giải tỏa lớn, nguồn gốc pháp lý, quá trình sử dụng đất phức tạp. Chỉ tính riêng thời gian để xác minh nguồn gốc pháp lý có khi mất cả năm trời mới xong.

“Do vậy, việc phê duyệt các quyết định nêu trên trong cùng một ngày khiến quận Thủ Đức gặp rất nhiều khó khăn. Các dự án hầu như không thể triển khai thực hiện theo đúng quy định” - ông Lắm nói.

Theo thị trường, giá đất mặt tiền đường Phạm Văn Đồng đã hơn 80 triệu đồng/m2 nhưng giá bồi thường dự án đường vành đai 2 giai đoạn 3 duyệt giá đất mặt tiền đường này chỉ hơn 44 triệu đồng/m2. Ảnh: VIỆT HOA

Đất phơi nắng vẫn là đất nông nghiệp

Một bất cập khác khi bồi thường đối với đất nông nghiệp là địa phương phải xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên phần đất bị thu hồi.

Trên thực tế nhiều năm qua, tại nhiều xã/phường đất nông nghiệp không còn trồng lúa, trồng cây trái, chăn nuôi mà chỉ… phơi nắng. Từ đó, ông Lắm cho biết quận không có cơ sở nào để xác định có hay không có nguồn thu nhập ổn định từ trồng trọt, chăn nuôi trên phần đất nông nghiệp bị giải tỏa. Theo ông Lắm, tình trạng này xảy ra tại khá nhiều dự án nhưng hiện không có hướng dẫn nên địa phương chưa biết phải thực hiện như thế nào.

Vướng mắc này cũng được UBND quận 12 nêu ra khi đoàn ĐBQH giám sát tại UBND quận trong buổi chiều cùng ngày.

Giá bèo làm sao dân chịu

Một vấn đề nổi cộm tại quận 12 và Thủ Đức trong quá trình BTGPMB là khâu xác định và thẩm định giá. Theo UBND quận Thủ Đức, việc thẩm định giá hiện nay gặp rất nhiều khó khăn vì nguyên tắc là bồi thường dự án theo giá thị trường. Tuy nhiên, hiện nay các địa phương chỉ có thể thẩm định giá thị trường dựa theo các giao dịch bất động sản thành công tại khu vực xung quanh dự án. Tuy nhiên, hiện nay luật không buộc người chuyển nhượng bất động sản phải đăng ký giá, không buộc phải qua sàn giao dịch nên các đơn vị thẩm định giá tìm dữ liệu rất khó. Chính điều này đã kéo dài thời gian thẩm định giá, dẫn đến chậm tiến độ thực hiện dự án.

Quận Thủ Đức nêu: “Những nơi thực hiện dự án thường có quy hoạch kéo dài nên gần như không xảy ra việc chuyển nhượng nhà, đất. Một số nơi căn cứ vào tờ khai thuế để xác định giá chuyển nhượng thì đa phần các giao dịch khi khai thuế đều có giá thấp hơn thị trường.”

Cũng liên quan đến giá, một bất cập khác khiến nhiều dự án tại quận 12 và Thủ Đức dậm chân tại chỗ là giá bồi thường đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay quá thấp. Điều này khiến người dân không đồng thuận, khiếu nại kéo dài.

Theo Ban BTGPMB quận Thủ Đức, giá Nhà nước bồi thường đất nông nghiệp khi thu hồi đất thường thấp hơn doanh nghiệp thương lượng khoảng ba lần. So sánh tại hai dự án là khu đô thị Vạn Phúc, chủ đầu tư tư nhân thương lượng giá bồi thường đất nông nghiệp hơn 10 triệu đồng/m2. Trong khi dự án Vành đai 2 giai đoạn 3 (dự án của Nhà nước) có giá bồi thường 2,9-4 triệu đồng/m2.

Ông Võ Trung Trực, Phó Trưởng chuyên trách Ban chỉ đạo bồi thường, hỗ trợ, TĐC TP, cho rằng giá bồi thường đất nông nghiệp hiện nay tại TP.HCM thuộc dạng cao nhất cả nước. Tuy nhiên, mức bồi thường với đất nông nghiệp lại thấp nhất trong các loại đất khi thực hiện dự án. Ông Trực nêu mức bồi thường cao nhất với đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư hiện nay cũng khoảng 3-5 triệu đồng. Nếu người dân có đất không bị ảnh hưởng bởi dự án mà đủ điều kiện chuyển sang đất ở thì họ chỉ cần bỏ ra một số tiền không đáng kể là có thể chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi chuyển lên đất ở, họ có thể bán với giá 50-70 triệu đồng/m2. Đây là một sự chênh lệch rất lớn, cũng là nguyên nhân khiến nhiều người dân không đồng thuận về mức giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

ĐBQH Văn Thị Bạch Tuyết, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH TP, ghi nhận những vướng mắc của các địa phương. Đồng thời cho biết Đoàn ĐBQH TP sẽ tổng hợp, kiến nghị QH sửa đổi Luật Đất đai cho phù hợp với thực tế tại TP.HCM. Bà Tuyết cũng thông tin QH sẽ tiến hành thảo luận việc sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới.

Một miếng đất, ba bản hợp đồng

Tại buổi giám sát, ĐBQH Đinh Ngọc Thúy, Phó Chánh án TAND TP.HCM, thông tin thêm qua thực tế xét xử các vụ án cho thấy một giao dịch thường được người dân lập thành ba hợp đồng với ba mức giá khác nhau. Một giá để đóng thuế, phí; một giá để vay ngân hàng và một giá khác để làm bằng chứng thương lượng bồi thường khi bị thu hồi đất. Cả ba hợp đồng trên đều được công chứng hợp pháp.