Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật đối với lĩnh vực quy hoạch kiến trúc, phát triển đô thị và nhà ở

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời UBND tỉnh Ninh Thuận về việc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật trong quản lý Nhà nước đối với lĩnh vực quy hoạch kiến trúc, phát triển đô thị và nhà ở.

Ảnh minh họa. (Nguồn: Internet)

Về lĩnh vực quy hoạch xây dựng

Đối với việc triển khai quy hoạch phù hợp theo Luật Quy hoạch năm 2017: Theo quy định tại Điều 5, Điều 27, Điều 28, Phụ lục II của Luật Quy hoạch và khoản 2, Điều 28 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch thì quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn là quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch quốc gia; quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch xây dựng khu chức năng là quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành; việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh các loại quy hoạch nêu trên được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về xây dựng.

Đối với việc bố trí kinh phí thực hiện quy hoạch: Tại mục 1 phần IV, Quyết định số 676/QĐ-TTg ngày 18/5/2017 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Đề án xây dựng nông thôn mới trong quá trình đô thị hóa trên địa bàn cấp huyện giai đoạn 2017-2020, Bộ Xây dựng được giao là cơ quan chủ trì lập thí điểm quy hoạch xây dựng vùng huyện đối với 8 huyện điển hình tại 8 địa phương, trong đó có tỉnh Ninh thuận.

Thực hiện yêu cầu này, Bộ Xây dựng đã giao cho Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng huyện Ninh Hải và bố trí một phần kinh phí để thực hiện lập Quy hoạch này. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Quy hoạch được ban hành và có hiệu lực thì việc bố trí vốn cho công tác lập quy hoạch của Bộ Xây dựng có những khó khăn, vướng mắc. Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 2997/BXD-KHTC gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính ngày 27/11/2018 đề nghị cho ý kiến, hướng dẫn về việc bố trí vốn cho công tác quy hoạch thực hiện trong kế hoạch năm 2019.

Về thẩm định công tác khảo sát lập bản đồ địa hình phục vụ quy hoạch xây dựng: Khoản 5, Điều 5 của Thông tư số 05/2011/TT-BXD ngày 09/06/2011 của Bộ Xây dựng về việc kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu công tác khảo sát lập bản đồ địa hình phục vụ quy hoạch và thiết kế xây dựng quy định “Cơ quan thẩm định: Sở Xây dựng tổ chức thẩm định các bản đồ địa hình phục vụ quy hoạch xây dựng; đối với trường hợp không thuộc nguồn vốn của địa phương thì Cơ quan quyết định đầu tư chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định; các bản đồ phục vụ thiết kế xây dựng công trình do Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định”.

Điều 34 của Luật Đo đạc và bản đồ năm 2018 quy định về trách nhiệm của tổ chức, cá nhân về chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ được quy định như sau: Tổ chức, cá nhân chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ do mình tạo ra; Tổ chức, cá nhân chịu trách nhiệm về kết quả giám sát, kiểm tra chất lượng, nghiệm thu sản phẩm đo đạc và bản đồ; Chủ đầu tư dự án, đề án đo đạc và bản đồ chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm do mình quản lý.

Ngoài ra, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kiểm tra, thẩm định, nghiệm thu chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ. Như vậy, Điều 34 của Luật Đo đạc và bản đồ không quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc tổ chức thẩm định sản phẩm đo đạc và bản đồ nói chung và trách nhiệm của Sở Xây dựng trong việc tổ chức thẩm định bản đồ địa hình phục vụ quy hoạch xây dựng nói riêng.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật: trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn. Do vậy, trường hợp này áp dụng theo quy định tại Luật đo đạc và bản đồ.

Bên cạnh đó, theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 5 của Thông tư số 24/2018/TT-BTNMT ngày 15/11/2018 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về kiểm tra, thẩm định, nghiệm thu chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định các sản phẩm đo đạc và bản đồ (trong đó có bản đồ địa hình phục vụ quy hoạch xây dựng).

Về việc trình Hội đồng nhân dân cùng cấp: Tại khoản 3, Điều 19 của Luật Tổ chức chính quyền địa phương quy định nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng nhân dân tỉnh trong lĩnh vực kinh tế, tài nguyên, môi trường như sau: Quyết định kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội dài hạn, trung hạn và hằng năm của tỉnh; quy hoạch, kế hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực trên địa bàn tỉnh trong phạm vi được phân quyền; Quyết định quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị trong phạm vi được phân quyền theo quy định của pháp luật; việc liên kết kinh tế vùng giữa các cấp chính quyền địa phương phù hợp với tình hình, đặc điểm của địa phương và bảo đảm tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân; Như vậy, các hoạt động lĩnh vực kinh tế, tài nguyên, môi trường được quy định tại Điều trên do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định.

Theo đó, khoản 4, Điều 34, Luật Xây dựng (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 9 Điều 28 của Luật số 35/2018/QH14) quy định “UBND các cấp tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định trước khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt”.

Căn cứ các quy định nêu trên, đề nghị Sở Xây dựng thực hiện theo đúng quy định của luật trong việc trình Hội đồng nhân dân cùng cấp về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng.

Về lĩnh vực phát triển đô thị và khu dân cư

Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị không quy định việc lập và phê duyệt khu vực phát triển đô thị toàn tỉnh. Tùy theo điều kiện cụ thể, UBND tỉnh Ninh Thuận có thể xem xét lập cùng lúc các khu vực phát triển đô thị khác nhau trên địa bàn tỉnh; nội dung, hồ sơ các khu vực phát triển đô thị phải đảm bảo tuân thủ quy định tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.

Điểm c, Khoản 1, Điều 9 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP quy định: khu vực phát triển đô thị nhằm hình thành một đô thị mới có quy mô dân số tương đương đô thị loại IV trở lên theo quy hoạch đã được phê duyệt thì thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đồng thời, tại khoản 1, Điều 3, Luật Quy hoạch đô thị quy định: “Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã, thị trấn” nên quy mô dân số của đô thị được xác định theo dân số toàn đô thị. Như vậy, trường hợp áp dụng quy định đô thị mới các quy mô dân số tương đương đô thị loại IV trở lên theo quy mô 50.000 người.

Đối với việc xác định các khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh, quốc phòng: đề nghị thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an.

Về lựa chọn chủ đầu tư: Pháp luật về nhà ở không quy định về nội dung, trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, mà tại Khoản 2, Điều 22 của Luật Nhà ở chỉ quy định về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Đấu thầu dự án có sử dụng đất; Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21, có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở năm 2014.

Về nội dung, trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu hiện hành. Theo đó, Luật Đấu thầu năm 2013 (Khoản 3, Điều 1) đã quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, điểm b, khoản 1, Điều 1 và Điểm b, Khoản 1, Điều 10 của Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư chỉ quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án sử dụng các khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao nhưng không quy định tiêu chí cụ thể để xác định như thế nào là khu đất có giá trị thương mại cao mà giao Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc UBND cấp huyện đề xuất dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất. Do vậy, trường hợp cần có thêm thông tin chi tiết đề nghị UBND tỉnh Ninh Thuận gửi văn bản tới Bộ Kế hoạch và Đầu tư để được hướng dẫn theo thẩm quyền.

Về việc quy định chế tài đối với chủ đầu tư cấp 1 và chủ đầu tư thứ cấp: Các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong hoạt động đầu tư xây dựng được quy định tại Chương II của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ. Theo đó, các vi phạm quy định về đầu tư phát triển đô thị và trật tự xây dựng đã được quy định tại Điều 13, Điều 15 của Nghị định này.

Về việc cấp giấy phép xây dựng có thời hạn: Điều kiện để cấp giấy phép xây dựng có thời hạn đã được quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014 (đồng thời có dẫn chiếu tới Điều 91 và Điều 93 của Luật Xây dựng). Đề nghị UBND tỉnh Ninh Thuận căn cứ quy định này để thực hiện. Tuy nhiên, việc quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn yêu cầu phải “phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt” và “thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố” tại Điều 91, Điều 94 của Luật Xây dựng dẫn đến một số khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.

Do vậy, quy định này đang được Bộ Xây dựng rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.

Về việc triển khai thí điểm đô thị thông minh: Khoản 10, Mục V, Điều 1 Quyết định số 950/QĐ-TTg ngày 01/08/2018 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Đề án đô thị thông minh bền vững Việt Nam giai đoạn 2018-2025 và định hướng đến năm 2030 đã giao rất cụ thể trách nhiệm của UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như sau:

Chỉ đạo nghiên cứu, lập kế hoạch, lộ trình thực hiện phát triển đô thị thông minh trên địa bàn phù hợp quan điểm và nguyên tắc của Đề án, lồng ghép trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; xây dựng, tổ chức thẩm định, phê duyệt, bố trí ngân sách và huy động các nguồn vốn hỗ trợ, tài trợ và các nguồn vốn hợp pháp khác theo phân cấp và quy định pháp luật hiện hành để triển khai thực hiện kế hoạch.

Rà soát, nghiên cứu, đăng ký các chương trình, kế hoạch thực hiện thí điểm, gửi cơ quan thường trực Đề án để phối hợp chỉ đạo, tổ chức thực hiện. Chỉ đạo UBND các đô thị trực thuộc nghiên cứu, lập kế hoạch thực hiện phát triển đô thị thông minh.

Định kỳ gửi báo cáo tình hình, kết quả thực hiện các nhiệm vụ theo đề cương báo cáo do cơ quan thường trực Đề án hướng dẫn thống nhất về Bộ Xây dựng, Bộ Thông tin và Truyền thông và các bộ, ngành có liên quan trước ngày 31/11 hàng năm để tổng hợp.

Bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh Ninh Thuận căn cứ nội dung Đề án và các nhiệm vụ được giao tại Quyết định số 950/QĐ-TTg ngày 01/08/2018 của Thủ tướng Chính phủ để triển khai thực hiện đảm bảo hiệu quả.

Về lĩnh vực nhà ở

Pháp luật về nhà ở không cấm việc quy hoạch, đầu tư các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tập trung, tuy nhiên việc hình thành các khu NƠXH tập trung đòi hỏi phải có quỹ đất và nguồn vốn đầu tư lớn để phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các khu NƠXH trung thường phải bố trí quy hoạch xa trung tâm đô thị, không đáp ứng được nhu cầu chỗ ở gắn với địa điểm làm việc của đại đa số người lao động trong khu vực đô thị. Do đó, nếu không gắn dự án NƠXH với nhà ở thương mại thì chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và chi phí đầu tư xây dựng NƠXH sẽ tăng cao, không phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng có thu nhập thấp; các đối tượng này không có điều kiện được hưởng hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh và đồng bộ gắn với nhà ở thương mại; đồng thời việc bố trí các khu NƠXH tập trung đòi hỏi các đối tượng có thu nhập thấp phải trả chi phí để quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở cao, không phù hợp với điều kiện thu nhập của các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH.

Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH không phù hợp với quy hoạch của địa phương hoặc có bố trí nhưng không đủ quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội thì UBND tỉnh Ninh Thuận phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ để xem xét, chấp thuận theo quy định tại Khoản 3, Điều 5 của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Về việc có được tính phần diện tích đất bố trí tái định cư trong dự án đô thị mới, dự án nhà ở vào phần quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH hay không?

Việc dành quỹ đất cho phát triển NƠXH trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là theo quy định tại khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở năm 2014; khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH.

Theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đất đai thì phần diện tích đất bố trí tái định cư trong dự án đô thị mới phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không được tính vào quỹ đất 20% dành để đầu tư NƠXH trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị mới. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở thì được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH theo quy định của pháp luật (Khoản 10, Điều 49 Luật Nhà ở).

Về việc xác định quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH: Theo quy định tại khoản 1, Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.

Như vậy, việc xác định tỷ lệ quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH được xác định trên cơ sở diện tích đất ở của dự án. Pháp luật về nhà ở không có quy định về đất ở thương phẩm, đất ở không thương phẩm trong dự án.